Что произошло
По данным Министерства юстиции, количество договоров дарения жилой недвижимости в Украине сократилось с почти 158 000 в 2024 году до 108 600 в 2025-м — почти на 40%. Это возврат к довоенным долям в структуре сделок, но на фоне других преобразований рынка выглядит неоднозначно.
Контекст: від сплеску — до відкату
До полномасштабного вторжения договоры дарения составляли около 25–30% всех сделок отчуждения. В 2021 году из 577 388 договоров отчуждения прав собственности договоры дарения составляли 139 313 (24%). В 2023 году доля выросла до 28%, а в 2024-м — до 42%.
Главный катализатор резкого всплеска в 2024 году — изменения в Административный кодекс и новый механизм взыскания долгов, закреплённый в Законе №10379У. Помимо штрафов от 17 000 до 59 500 гривен, закон позволяет исполнительной службе накладывать арест на имущество или средства уклоняющегося должника. Это вызвало волну переписывания имущества как инструмента минимизации рисков.
"По итогам 2024 года мы увидели рост почти на 50% числа сделок дарения. То есть все мужчины переписывали своё имущество на жён и родителей. Сейчас количество сделок вернулось к прежнему уровню — к классическим 30%"
— Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG
Что показывает общая статистика
В 2025 году нотариусы оформили почти 367 000 договоров с недвижимостью — на 9,8% меньше, чем в 2024 году. При этом в отдельных категориях произошло увеличение: сделки купли-продажи квартир и домов — около 205 000 (плюс 15% к 2024 году), усадеб — 320 000 (плюс 44,8%), прочего недвижимого имущества — 42 800 (плюс 18%). Аналитики обращают внимание, что методология классификации может частично объяснять расхождения между суммарными и категорийными показателями.
Что это означает для собственника и рынка
С одной стороны, откат к «классическому» уровню дарений снижает риск неформальных схем и возвращает часть транзакций в цивилизованные рамки. С другой — общее число сделок купли-продажи остаётся на 30% более низком уровне по сравнению с 2021 годом, что указывает на сниженную мобильность собственников и замедление ликвидности рынка.
Для обычного гражданина это вопрос безопасности и денег: стабильность правил собственности — ключ к восстановлению рынка жилья и привлечению инвестиций, необходимых для восстановления страны.
Вывод — без пафоса, с прогнозом
Всплеск дарений в 2024 году и обратная динамика в 2025-м больше говорят о реакции на законодательные стимулы и эмоции собственников, чем о фундаментальных изменениях в потребности в жилье. Если государственные институты и нотариальная практика дадут ясные правила и оперативные разъяснения, рынок вернётся к более предсказуемым механизмам. Вопросы остаются такими: сможем ли мы превратить временный шок в долгосрочную прозрачность — и найдёт ли это отклик в виде доверия со стороны инвесторов и покупателей?
