Ce qui s'est passé
Selon le Ministère de la Justice, le nombre d'actes de donation de biens immobiliers d'habitation en Ukraine est passé de près de 158 000 en 2024 à 108 600 en 2025 — soit une baisse d'environ 40%. C'est un retour aux parts d'avant-guerre dans la structure des transactions, mais, sur fond d'autres transformations du marché, la situation apparaît ambiguë.
Contexte : du pic au recul
Avant l'invasion à grande échelle, les donations représentaient environ 25–30% de l'ensemble des opérations de cession. En 2021, sur 577 388 actes de transfert de droits de propriété, les donations s'élevaient à 139 313 (24%). En 2023 la part est remontée à 28 %, puis en 2024 à 42 %.
Le principal catalyseur de cette forte hausse en 2024 a été des modifications du code administratif et le nouveau mécanisme de recouvrement des dettes, consacré dans la loi n°10379U. Outre des amendes de 17 000 à 59 500 hryvnias, la loi permet au service d'exécution d'instaurer une saisie des biens ou des fonds du débiteur qui se soustrait. Cela a provoqué une vague de réécritures de propriété comme instrument de réduction des risques.
"À la fin de 2024, nous avons constaté une augmentation d'environ 50% du nombre d'actes de donation. Autrement dit, tous les hommes inscrivaient leurs biens au nom de leurs épouses et de leurs parents. Aujourd'hui, le nombre d'actes est revenu au niveau précédent — vers le classique 30%"
— Костянтин Олійник, responsable du département de conseil stratégique d'UTG
Ce que révèle la statistique générale
En 2025, les notaires ont enregistré près de 367 000 actes immobiliers — soit 9,8% de moins qu'en 2024. Certaines catégories ont cependant connu des hausses : les transactions d'achat-vente d'appartements et de maisons — environ 205 000 (plus 15% par rapport à 2024), les propriétés — 320 000 (plus 44,8%), et les autres biens immobiliers — 42 800 (plus 18%). Les analystes soulignent que la méthodologie de classification peut partiellement expliquer les divergences entre les totaux aggregés et les indicateurs par catégorie.
Ce que cela signifie pour le propriétaire et le marché
D'une part, le retour au niveau « classique » des donations réduit le risque de schémas informels et ramène une partie des transactions dans un cadre civilisé. D'autre part, le nombre total d'opérations d'achat-vente reste à un niveau inférieur de 30% par rapport à 2021, ce qui témoigne d'une moindre mobilité des propriétaires et d'un ralentissement de la liquidité du marché.
Pour le citoyen ordinaire, il s'agit d'une question de sécurité et d'argent : la stabilité des règles de propriété est la clé de la reprise du marché du logement et de l'attraction des investissements nécessaires à la reconstruction du pays.
Conclusion — sans emphase, avec une prévision
La flambée des donations en 2024 et la dynamique inverse en 2025 reflètent davantage une réaction aux incitations législatives et aux émotions des propriétaires qu'un changement fondamental dans le besoin de logement. Si les institutions publiques et la pratique notariale fournissent des règles claires et des éclaircissements opérationnels, le marché retrouvera des mécanismes plus prévisibles. Les questions restent les mêmes : saurons-nous transformer ce choc temporaire en une transparence durable — et cela se traduira-t-il par une confiance retrouvée des investisseurs et des acheteurs ?
