Двухкомнатная квартира в Тернополе за год подорожала на 23%. Для сравнения: во Львове — на 10–11%, в прифронтовом Днипре — значительно меньше. Не потому что Тернополь стал другим городом. А потому что он оказался в новой категории: безопасный, но еще доступный.
Как формируется «карта безопасности» в ценах
По данным аналитики маркетплейса ЛУН, разрыв между стоимостью жилья в прифронтовых и относительно безопасных регионах продолжает увеличиваться. Если год назад однокомнатная квартира во Львове стоила вдвое больше, чем в Днипре, то сейчас этот разрыв еще шире. Покупатели и переселенцы голосуют гривной — и их выбор читается в цифрах.
Аналитики РБК-Украина зафиксировали характерную деталь: больше всего подорожали именно двухкомнатные квартиры — сегмент, который традиционно выбирают семьи. Это косвенный индикатор того, что внутренне перемещенные лица переходят от временной аренды к покупке: люди решили, что это надолго.
«Драйвером цены стал не рост доходов, а фактор риска»
Виктория Березак, эксперт рынка недвижимости
Одесса — отдельный сюжет
Одесса входит в лидеры роста с +18% по двухкомнатным — и это после лет стагнации. Город под ракетными ударами, с поврежденной инфраструктурой, но рынок восстанавливается. Аналитики ЛУН объясняют это просто: Одесса была чрезмерно ослаблена в 2022–2023 годах, и сейчас происходит коррекция снизу, а не настоящее ралли.
Срок продажи квартиры в Одессе сократился с 77 до 70 дней — рынок движется быстрее. Но это все равно медленнее, чем в Киеве (45–50 дней), где обстрелы влияют на активность лишь на 1–2 недели.
Ужгород — потолок достигнут
Наименьший рост — в Ужгороде. Город, который первым принял волну ВПО в 2022-м и сразу взлетел в цене, теперь стабилизировался. Спрос насыщен, новые покупатели выбирают Тернополь, Черновцы (+20% по двухкомнатным), Хмельницкий — города второго эшелона безопасности, где еще есть запас роста.
- Тернополь: двухкомнатные +23%, первичка +20%
- Черновцы: двухкомнатные +20%
- Одесса: двухкомнатные +18%, срок продажи сокращается
- Харьков: +13% — восстановление после дна, не рост
- Ужгород: минимальный рост, рынок насыщен
Программа «еОселя» как катализатор
Отдельный фактор — государственная ипотека. «Еоселя» доступна прежде всего переселенцам и военным, и именно она подталкивает спрос на вторичке в относительно безопасных городах. Первичный рынок в этих регионах испытывает конкуренцию со стороны вторички — покупатели выбирают готовое жилье по понятной цене, а не котлован с неопределенным сроком сдачи.
При этом 48% опрошенных во Львове ожидают дальнейшего подорожания, лишь 18% — удешевления. В Киеве — 42% против 15%. Ожидания сами по себе являются ценообразующим фактором: если большинство верит в рост, они не ждут и покупают сейчас.
Вопрос не в том, продолжат ли Тернополь и Черновцы дорожать — они продолжат, пока длятся боевые действия на востоке. Вопрос в другом: если линия фронта существенно изменится или появится реальный мирный сигнал — какие из этих рынков упадут первыми, а какие удержат цену благодаря реальному спросу, а не страху?
