Un appartement de deux chambres à Ternopil a augmenté de prix de 23% en un an. À titre de comparaison : à Lviv — de 10–11%, à Dnipro en première ligne — beaucoup moins. Non pas parce que Ternopil est devenue une autre ville. Mais parce qu'elle s'est retrouvée dans une nouvelle catégorie : sûre, mais encore abordable.
Comment la « carte de sécurité » se forme dans les prix
Selon l'analyse de la marketplace LUN, l'écart entre le coût du logement dans les régions en première ligne et les régions relativement sûres continue de s'élargir. Si, il y a un an, un appartement d'une chambre à Lviv coûtait deux fois plus cher qu'à Dnipro, cet écart s'est maintenant élargi davantage. Les acheteurs et les personnes déplacées votent avec leur hryvnia — et leur choix se lit dans les chiffres.
Les analystes de RBC-Ukraïne ont relevé un détail caractéristique : ce sont précisément les appartements de deux chambres qui ont le plus augmenté — le segment traditionnellement choisi par les familles. C'est un indicateur indirect que les personnes déplacées à l'intérieur du pays passent de la location temporaire à l'achat : les gens ont décidé que ce serait pour longtemps.
« Le facteur de prix est devenu non pas la croissance des revenus, mais le facteur de risque »
Victoria Bereshchak, experte du marché immobilier
Odessa — une histoire à part
Odessa figure parmi les leaders de la croissance avec +18% pour les deux chambres — et cela après des années de stagnation. La ville sous les frappes de missiles, avec des infrastructures endommagées, mais le marché se rétablit. Les analystes de LUN expliquent cela simplement : Odessa a été gravement affaiblie en 2022–2023, et maintenant il y a une correction à la hausse, pas un véritable redémarrage.
Le délai de vente d'un appartement à Odessa s'est réduit de 77 à 70 jours — le marché se meut plus rapidement. Mais c'est quand même plus lent qu'à Kyïv (45–50 jours), où les bombardements n'affectent l'activité que sur 1–2 semaines.
Uzhhorod — le plafond atteint
La croissance la plus faible — à Uzhhorod. La ville qui a été la première à accueillir la vague de PDI en 2022 et qui a immédiatement explosé en prix s'est maintenant stabilisée. La demande est saturée, les nouveaux acheteurs choisissent Ternopil, Tchernivtsi (+20% pour les deux chambres), Khmelnytskyï — des villes de deuxième échelon de sécurité, où il y a encore une marge de croissance.
- Ternopil : deux chambres +23%, marché primaire +20%
- Tchernivtsi : deux chambres +20%
- Odessa : deux chambres +18%, le délai de vente diminue
- Kharkiv : +13% — reprise après le creux, pas une croissance
- Uzhhorod : croissance minimale, marché saturé
Le programme « eOselia » comme catalyseur
Un facteur distinct — l'hypothèque d'État. « eOselia » est accessible avant tout aux personnes déplacées et aux militaires, et c'est précisément elle qui stimule la demande sur le marché secondaire dans les villes relativement sûres. Le marché primaire dans ces régions subit la concurrence du marché secondaire — les acheteurs choisissent un logement prêt à un prix transparent plutôt qu'une fosse avec un délai d'achèvement indéterminé.
En même temps, 48% des personnes interrogées à Lviv s'attendent à une nouvelle hausse des prix, seulement 18% — à une baisse. À Kyïv — 42% contre 15%. Les attentes en elles-mêmes sont un facteur de formation des prix : si la majorité croit à la croissance, elle ne attend pas et achète maintenant.
La question n'est pas de savoir si Ternopil et Tchernivtsi continueront à augmenter — elles continueront, tant que les combats se poursuivront à l'est. La question est différente : si la ligne de front change considérablement ou s'il y a un véritable signal de paix — lesquels de ces marchés s'effondreront en premier, et lesquels conserveront les prix grâce à une vraie demande, et non à la peur ?
