Двокімнатна квартира у Тернополі за рік подорожчала на 23%. Для порівняння: у Львові — на 10–11%, у прифронтовому Дніпрі — значно менше. Не тому що Тернопіль став іншим містом. А тому що він опинився в новій категорії: безпечний, але ще доступний.
Як формується «карта безпеки» у цінах
За даними аналітики маркетплейсу ЛУН, розрив між вартістю житла у прифронтових і відносно безпечних регіонах продовжує збільшуватися. Якщо рік тому однокімнатна квартира у Львові коштувала вдвічі більше, ніж у Дніпрі, то зараз цей розрив ще ширший. Покупці і переселенці голосують гривнею — і їхній вибір читається у цифрах.
Аналітики РБК-Україна зафіксували характерну деталь: найбільше подорожчали саме двокімнатні квартири — сегмент, який традиційно обирають сім'ї. Це непрямий індикатор того, що внутрішньо переміщені особи переходять від тимчасової оренди до купівлі: люди вирішили, що це надовго.
«Драйвером ціни став не ріст доходів, а фактор ризику»
Вікторія Берещак, експертка ринку нерухомості
Одеса — окремий сюжет
Одеса входить до лідерів зростання з +18% по двокімнатних — і це після років стагнації. Місто під ракетними ударами, з пошкодженою інфраструктурою, але ринок відновлюється. Аналітики ЛУН пояснюють це просто: Одеса була надмірно ослаблена у 2022–2023 роках, і зараз відбувається корекція знизу, а не справжнє ралі.
Термін продажу квартири в Одесі скоротився з 77 до 70 днів — ринок рухається швидше. Але це все одно повільніше, ніж у Києві (45–50 днів), де обстріли впливають на активність лише на 1–2 тижні.
Ужгород — стеля досягнута
Найменше зростання — в Ужгороді. Місто, яке першим прийняло хвилю ВПО у 2022-му і відразу злетіло в ціні, тепер стабілізувалося. Попит насичений, нові покупці обирають Тернопіль, Чернівці (+20% по двокімнатних), Хмельницький — міста другого ешелону безпеки, де ще є запас росту.
- Тернопіль: двокімнатні +23%, первинка +20%
- Чернівці: двокімнатні +20%
- Одеса: двокімнатні +18%, термін продажу скорочується
- Харків: +13% — відновлення після дна, не ріст
- Ужгород: мінімальне зростання, ринок насичений
Програма «єОселя» як каталізатор
Окремий чинник — державна іпотека. «Єоселя» доступна насамперед переселенцям і військовим, і саме вона підштовхує попит на вторинці у відносно безпечних містах. Первинний ринок у цих регіонах відчуває конкуренцію з боку вторинки — покупці обирають готове житло за зрозумілою ціною, а не котлован із невизначеним терміном здачі.
При цьому 48% опитаних у Львові очікують подальшого подорожчання, лише 18% — здешевлення. У Києві — 42% проти 15%. Очікування самі по собі є ціноутворюючим фактором: якщо більшість вірить у ріст, вони не чекають і купують зараз.
Питання не в тому, чи продовжать Тернопіль і Чернівці дорожчати — вони продовжать, доки тривають бойові дії на сході. Питання в іншому: якщо лінія фронту суттєво зміниться або з'явиться реальний мирний сигнал — які з цих ринків впадуть першими, а які утримають ціну завдяки реальному попиту, а не страху?
