Eine Zweizimmerwohnung in Ternopil ist im Laufe eines Jahres um 23% teurer geworden. Zum Vergleich: in Lwiw — um 10–11%, in der frontnähen Stadt Dnipro — deutlich weniger. Nicht, weil Ternopil sich verändert hat. Sondern weil es in eine neue Kategorie gefallen ist: sicher, aber noch erschwinglich.
Wie sich die «Sicherheitskarte» in den Preisen abbildet
Nach Daten der Analyse des Marktplatzes LUN vergrößert sich die Kluft zwischen den Wohnungspreisen in frontnähen und relativ sicheren Regionen weiter. Wenn vor einem Jahr eine Einzimmerwohnung in Lwiw doppelt so teuer war wie in Dnipro, ist dieser Abstand jetzt noch größer. Käufer und Umsiedler stimmen mit Hrywnja ab — und ihre Wahl ist in den Zahlen ablesbar.
Analysten von RBC-Ukraine haben ein charakteristisches Detail festgestellt: am stärksten sind gerade Zweizimmerwohnungen teurer geworden — das Segment, das traditionell von Familien gewählt wird. Dies ist ein indirekter Hinweis darauf, dass Binnenvertriebene von temporärer Miete zum Kauf übergehen: Menschen haben entschieden, dass dies von Dauer ist.
«Der Preistreiber war nicht das Einkommenswachstum, sondern der Risikofaktor»
Viktoria Bereschtschak, Expertin für Immobilienmarkt
Odessa — eine separate Geschichte
Odessa führt das Wachstum mit +18% bei Zweizimmerwohnungen an — und das nach Jahren der Stagnation. Eine Stadt unter Raketenangriffen mit beschädigter Infrastruktur, doch der Markt erholt sich. Analysten von LUN erklären das einfach: Odessa war 2022–2023 übermäßig geschwächt, und jetzt findet eine Korrektur von unten statt, kein echtes Rally.
Die Verkaufsdauer einer Wohnung in Odessa hat sich von 77 auf 70 Tage verkürzt — der Markt bewegt sich schneller. Aber das ist immer noch langsamer als in Kiew (45–50 Tage), wo Beschuss die Aktivität nur um 1–2 Wochen beeinflusst.
Uschgorod — die Obergrenze ist erreicht
Das geringste Wachstum verzeichnet Uschgorod. Die Stadt, die 2022 als erste eine Welle von Binnenvertriebenen aufnahm und sofort im Preis in die Höhe schoss, hat sich jetzt stabilisiert. Die Nachfrage ist gesättigt, neue Käufer wählen Ternopil, Tschernivzi (+20% bei Zweizimmerwohnungen), Chmelnyzkyj — Städte der zweiten Sicherheitsebene, wo noch Wachstumsspielraum vorhanden ist.
- Ternopil: Zweizimmerwohnungen +23%, Neubau +20%
- Tschernivzi: Zweizimmerwohnungen +20%
- Odessa: Zweizimmerwohnungen +18%, Verkaufsdauer verkürzt sich
- Charkiw: +13% — Erholung vom Tiefstand, kein Wachstum
- Uschgorod: minimales Wachstum, Markt gesättigt
Das Programm «jeOselya» als Katalysator
Ein separater Faktor ist die staatliche Hypothek. «Jeosselya» steht primär Umsiedlern und Militärangehörigen zur Verfügung, und genau sie treibt die Nachfrage auf dem Gebrauchtmarkt in relativ sicheren Städten an. Der Neubaumarkt in diesen Regionen ist einer Konkurrenz durch den Gebrauchtmarkt ausgesetzt — Käufer wählen fertige Wohnungen zu verständlichen Preisen statt Rohbau mit unklarem Fertigstellungstermin.
Gleichzeitig erwarten 48% der Befragten in Lwiw weitere Preissteigerungen, nur 18% — Verbilligungen. In Kiew — 42% gegenüber 15%. Die Erwartungen selbst sind ein preisbildender Faktor: Wenn die Mehrheit an Wachstum glaubt, warten sie nicht und kaufen jetzt.
Die Frage ist nicht, ob Ternopil und Tschernivzi weiter teurer werden — das werden sie, solange die Kampfhandlungen im Osten andauern. Die Frage ist eine andere: Wenn sich die Frontlinie wesentlich verschiebt oder ein echter Friedenssignal auftaucht — welche dieser Märkte werden zuerst einbrechen, und welche werden die Preise dank echter Nachfrage statt Angst halten?
