Когда рынок недвижимости проседает, первое, что должно подешеветь, — это старый фонд без лифтов, с деревянными перекрытиями и советскими трубами. Но «царские» дома Киева, возведенные до 1918 года, ведут себя не по этой логике.
Сколько стоит квадрат в здании, которое старше независимости Украины в 6 раз
По данным аналитиков ГИС Увекон, дореволюционные дома за год войны потеряли в цене лишь 2–3% — тогда как панельки просели на 12%, а эконом-класс — на 7%. Сегодня ситуация развернулась еще более драматично: на Печерске квадратный метр в «царском» доме стоит в среднем 2 537 долларов, а квартиры с панорамным видом или дизайнерским ремонтом выходят за эту границу еще выше.
Владельцы «царских» квартир в центре почти не снижали цену — и покупатели все равно находились, ценя их расположение.
ГИС Увекон, анализ вторичного рынка 2024–2025
Параллельно на первичном рынке квартиры комфорт- и бизнес-класса продаются в среднем по 2 300–2 700 долларов за метр. То есть «столетний» дом на Подоле конкурирует в цене с новой новостройкой бизнес-уровня — и не проигрывает.
Три причины, почему это не просто ностальгия
- Ограниченное предложение. Дореволюционных домов в Киеве физически мало, новых не появится. Рынок — закрытый клуб с фиксированным количеством мест.
- Локация без компромиссов. Печерск и Подол — это центр, где новое строительство практически невозможно из-за охранных зон и плотной застройки. Кто хочет жить в сердце города, выбирает между вторичным рынком и редкими новыми проектами по похожей цене.
- Статусный актив. По наблюдениям аналитиков, покупатели «царских» квартир рассматривают их не только как жилье, но как сохранение капитала — и именно поэтому не реагируют на общее давление рынка вниз.
Контекст: общая картина рынка
На данный момент в Киеве в продаже более 14 000 квартир на вторичном рынке. По данным ЛУН, в столице средняя «однушка» стоит 65 тысяч долларов, «двушка» — 100 тысяч, «трёшка» — 150 тысяч. Индекс доступности жилья немного улучшился: для покупки однокомнатной квартиры требуется 7,5 годовых зарплат против 8 полгода назад.
В то же время по всей Украине в первой половине 2025 года начато строительство 48,9 тысячи квартир и домов — на 35% больше, чем в прошлом году. Наиболее активно строят в Киевской, Львовской и Ивано-Франковской областях. Но новый метр в Голосеевском или Дарницком районе и старый метр на Андреевском спуске — это два разных товара для двух разных покупателей.
Парадокс безопасности
«Царские» дома — без подземных паркингов-укрытий, без современной вентиляции, часто без подключения генераторов. Фактически они проигрывают новостройкам по всем критериям военного времени. Но цена держится. Это означает, что покупатель этого сегмента либо уже решил вопрос безопасности иначе, либо сознательно платит за что-то другое — за чувство города, которое существовало до всего этого.
Если перемирие или замораживание конфликта действительно произойдет и в Киев вернется часть из 3–4 миллионов выезжавших киевлян — «царский» метр на Подоле будет первым, кто почувствует этот спрос. Вопрос в том, останется ли он доступным даже для тех, кто уже сегодня может себе это позволить.
