Wenn der Immobilienmarkt einbricht, sollte das erste, das an Wert verliert, der alte Bestand ohne Aufzüge, mit Holzdecken und sowjetischen Rohren sein. Doch die „zaristischen" Häuser Kiews, die vor 1918 errichtet wurden, verhalten sich nicht nach dieser Logik.
Wie viel kostet ein Quadratmeter in einem Gebäude, das sechsmal älter ist als die ukrainische Unabhängigkeit
Nach Angaben der Analytiker von GIS Uvekon verloren Vorrevolutionshäuser im Kriegsjahr nur 2–3% an Wert — während Plattenbau um 12% einbrach und die Wirtschaftsklasse um 7%. Heute hat sich die Situation noch dramatischer entwickelt: auf der Pechersk kostet ein Quadratmeter in einem „zaristischen" Haus durchschnittlich 2.537 Dollar, und Wohnungen mit Panoramablick oder Designer-Renovierung sprengen diese Grenze noch höher.
Besitzer von „zaristischen" Wohnungen im Zentrum haben die Preise kaum gesenkt — und Käufer wurden trotzdem gefunden, schätzend ihre Lage.
GIS Uvekon, Analyse des Sekundärmarktes 2024–2025
Parallel dazu werden Wohnungen im Komfort- und Business-Segment auf dem Primärmarkt im Durchschnitt für 2.300–2.700 Dollar pro Meter verkauft. Das heißt, ein hundert Jahre altes Haus in Podil konkurriert mit einem neuen Business-Class-Neubau — und verliert nicht.
Drei Gründe, warum das nicht nur Nostalgie ist
- Begrenzte Angebote. Es gibt physisch wenige Vorrevolutionshäuser in Kiew, neue werden nicht entstehen. Der Markt ist ein geschlossener Club mit einer fixen Anzahl von Plätzen.
- Lage ohne Kompromisse. Pechersk und Podil — das ist das Zentrum, wo Neubau aufgrund von Schutzgebäuden und dichter Bebauung fast unmöglich ist. Wer im Herzen der Stadt leben möchte, wählt zwischen Sekundärmarkt und seltenen Neubauprojekten zum ähnlichen Preis.
- Status-Vermögenswert. Nach Beobachtungen von Analytikern betrachten Käufer von „zaristischen" Wohnungen diese nicht nur als Wohnraum, sondern als Kapitalerhaltung — und genau deshalb reagieren sie nicht auf den allgemeinen Druck des Marktes nach unten.
Kontext: das Gesamtbild des Marktes
Derzeit sind in Kiew über 14.000 Wohnungen auf dem Sekundärmarkt zum Verkauf. Nach Angaben von LUN kostet eine durchschnittliche Einzimmerwohnung in der Hauptstadt 65.000 Dollar, eine Zweizimmerwohnung — 100.000, eine Dreizimmerwohnung — 150.000. Der Wohnungsaffordability-Index hat sich leicht verbessert: Um eine Einzimmerwohnung zu kaufen, braucht man 7,5 Jahresgehälter statt 8 vor einem halben Jahr.
Gleichzeitig wurden in der gesamten Ukraine in der ersten Jahreshälfte 2025 48.900 Wohnungen und Häuser gebaut — 35% mehr als im Vorjahr. Am aktivsten wird in den Gebieten Kiew, Lwiw und Iwano-Frankiwsk gebaut. Aber ein neuer Quadratmeter im Golosiyivsky oder Darnitsky Bezirk und ein alter Quadratmeter auf der Andriivsky-Höhe — das sind zwei verschiedene Güter für zwei verschiedene Käufer.
Das Sicherheitsparadoxon
„Zaristische" Häuser — ohne Tiefgaragen-Schutzräume, ohne moderne Belüftung, oft ohne Stromgenerator-Anschlüsse. Tatsächlich schneiden sie bei allen Kriterien der Kriegszeit schlechter ab als Neubauten. Aber der Preis hält. Das bedeutet, dass der Käufer dieses Segments die Sicherheitsfrage entweder anders gelöst hat oder bewusst für etwas anderes zahlt — für das Gefühl einer Stadt, die es vorher gab.
Wenn es wirklich zu einem Waffenstillstand oder zum Einfrieren des Konflikts kommt und zu Kiew ein Teil der 3–4 Millionen ausgereisten Kiewer zurückkehrt — wird der „zaristische" Quadratmeter in Podil der erste sein, der diese Nachfrage spürt. Die Frage ist, ob er für diejenigen erschwinglich bleibt, die es sich heute schon leisten können.
