Lorsque le marché immobilier s'effondre, la première chose qui devrait perdre de la valeur est le vieux parc sans ascenseurs, avec des planchers en bois et des tuyauteries soviétiques. Mais les bâtiments « tsaristes » de Kyiv, construits avant 1918, ne suivent pas cette logique.
Quel est le prix du mètre carré dans un bâtiment six fois plus ancien que l'indépendance de l'Ukraine
Selon les analystes du SIG Uvékon, les bâtiments d'avant la révolution ont perdu seulement 2-3% de leur valeur en un an de guerre, tandis que les immeubles en panneaux ont chuté de 12% et la classe économique de 7%. Aujourd'hui, la situation est devenue encore plus dramatique : à Pécherssk, le mètre carré dans un bâtiment « tsariste » coûte en moyenne 2 537 dollars, et les appartements avec vue panoramique ou rénovation design dépassent ce seuil.
Les propriétaires d'appartements « tsaristes » au centre ont rarement baissé les prix — et les acheteurs se trouvaient quand même, appréciant leur emplacement.
SIG Uvékon, analyse du marché secondaire 2024-2025
En parallèle, sur le marché primaire, les appartements de classe confort et affaires se vendent en moyenne 2 300-2 700 dollars par mètre. Autrement dit, un bâtiment « centenaire » à Podil rivalise en prix avec un nouveau projet immobilier de haut standing — et ne perd pas.
Trois raisons pour lesquelles ce n'est pas simplement de la nostalgie
- Offre limitée. Il y a physiquement peu de bâtiments d'avant la révolution à Kyiv, et aucun nouveau n'apparaîtra. Le marché est un club fermé avec un nombre de places fixe.
- Une localisation sans compromis. Pécherssk et Podil sont le centre où la construction nouvelle est quasi impossible en raison des zones de protection et de la densité urbaine. Quiconque souhaite vivre au cœur de la ville doit choisir entre l'immobilier ancien et les rares nouveaux projets au prix similaire.
- Un actif de prestige. Selon les observations des analystes, les acheteurs d'appartements « tsaristes » les considèrent non seulement comme un logement, mais aussi comme une préservation du capital — et c'est précisément pour cela qu'ils ne réagissent pas à la pression générale du marché à la baisse.
Contexte : vue d'ensemble du marché
Actuellement, plus de 14 000 appartements sont en vente sur le marché secondaire de Kyiv. Selon LUN, dans la capitale, un appartement d'une pièce coûte en moyenne 65 000 dollars, un deux-pièces 100 000 dollars, un trois-pièces 150 000 dollars. L'indice d'accessibilité au logement s'est légèrement amélioré : pour acheter un appartement d'une pièce, il faut 7,5 salaires annuels contre 8 il y a six mois.
Parallèlement, en Ukraine, au cours du premier semestre 2025, la construction de 48 900 appartements et maisons a débuté — soit 35% de plus qu'l'année précédente. La construction est la plus active dans les régions de Kyiv, Lviv et Ivano-Frankivsk. Mais un mètre carré neuf à Golosiïvski ou Darnytskyï et un mètre carré ancien à la Montée Andriïvska — ce sont deux biens différents pour deux acheteurs différents.
Le paradoxe de la sécurité
Les bâtiments « tsaristes » n'ont pas de parkings souterrains-abris, pas de ventilation moderne, souvent pas de raccordements générateurs. Ils perdent clairement contre les nouveaux projets selon tous les critères du temps de guerre. Mais le prix tient. Cela signifie que l'acheteur de ce segment a soit déjà résolu la question de la sécurité différemment, soit paie consciemment pour quelque chose d'autre — pour le sentiment de la ville qui existait avant tout cela.
Si un armistice ou un gel du conflit se produisait réellement et qu'une partie des 3-4 millions de Kyivains qui sont partis revient à Kyiv, le mètre « tsariste » à Podil serait le premier à ressentir cette demande. La question est de savoir s'il restera accessible même à ceux qui peuvent déjà se le permettre aujourd'hui.
