Коли ринок нерухомості просідає, перше, що мало б знецінитися, — це старий фонд без ліфтів, з дерев'яними перекриттями та радянськими трубами. Але «царські» будинки Києва, зведені до 1918 року, поводяться не за цією логікою.
Скільки коштує квадрат у будівлі, старшій за незалежність України у 6 разів
За даними аналітиків ГІС Увекон, дореволюційні будинки за рік війни втратили в ціні лише 2–3% — тоді як панельки просіли на 12%, а економ-клас — на 7%. Сьогодні ситуація розвернулась іще драматичніше: на Печерську квадратний метр у «царському» будинку коштує в середньому 2 537 доларів, а квартири з панорамним видом або дизайнерським ремонтом виходять за цю межу ще вище.
Власники «царських» квартир у центрі майже не скидали ціну — і покупці все одно знаходилися, цінуючи їхнє розташування.
ГІС Увекон, аналіз вторинного ринку 2024–2025
Паралельно на первинному ринку квартири комфорт- та бізнес-класу продаються в середньому по 2 300–2 700 доларів за метр. Тобто «сторічний» будинок на Подолі конкурує в ціні з новою новобудовою бізнес-рівня — і не програє.
Три причини, чому це не просто ностальгія
- Обмежена пропозиція. Дореволюційних будинків у Києві фізично мало, нових не з'явиться. Ринок — закритий клуб із фіксованою кількістю місць.
- Локація без компромісів. Печерськ і Поділ — це центр, де нове будівництво майже неможливе через охоронні зони й щільну забудову. Хто хоче жити в серці міста, обирає між вторинкою та рідкісними новими проєктами за схожою ціною.
- Статусний актив. За спостереженнями аналітиків, покупці «царських» квартир розглядають їх не лише як житло, а як збереження капіталу — і саме тому не реагують на загальний тиск ринку вниз.
Контекст: загальна картина ринку
Станом на зараз у Києві в продажу понад 14 000 квартир на вторинному ринку. За даними ЛУН, у столиці середня «однушка» коштує 65 тисяч доларів, «двушка» — 100 тисяч, «трійка» — 150 тисяч. Індекс доступності житла дещо покращився: для купівлі однокімнатної квартири потрібно 7,5 річних зарплат проти 8 пів року тому.
Водночас по всій Україні за перше півріччя 2025 року розпочато будівництво 48,9 тисячі квартир і будинків — на 35% більше, ніж торік. Найактивніше зводять у Київській, Львівській та Івано-Франківській областях. Але новий метр у Голосіївському чи Дарницькому районі та старий метр на Андріївському узвозі — це два різних товари для двох різних покупців.
Парадокс безпеки
«Царські» будинки — без підземних паркінгів-укриттів, без сучасної вентиляції, часто без генераторних підключень. Фактично вони програють новобудовам за всіма критеріями воєнного часу. Але ціна тримається. Це означає, що покупець цього сегменту або вже вирішив питання безпеки інакше, або свідомо платить за щось інше — за відчуття міста, яке існувало до всього цього.
Якщо перемир'я або заморожування конфлікту справді відбудеться і до Києва повернеться частина з 3–4 мільйонів виїхавших киян — «царський» метр на Подолі стане першим, хто відчує цей попит. Питання в тому, чи залишиться він доступним навіть для тих, хто вже сьогодні може собі це дозволити.
