2025 год стал самым активным за последнее десятилетие для складского рынка Киева, несмотря на продолжающиеся риски, связанные с войной. По данным исследования EXPANDIA (представитель CBRE в Украине и Молдове), годовое валовое поглощение достигло около 217 000 кв. м — это +30% по сравнению с 2024 годом. Эта динамика имеет не только экономическое значение, но и стратегическое для восстановления логистической способности столицы.
Что за этим стоит
Рост спроса был обусловлен двумя ключевыми факторами: во‑первых, реализацией отложенного спроса на большие площади в новых проектах; во‑вторых, замещением арендаторами складов, повреждённых обстрелами. По данным EXPANDIA, начиная с 2022 года в Киевской области было уничтожено около 23% складов — приблизительно 500 000 кв. м, что давало дополнительный стимул к поиску современных решений в более безопасных локациях.
Кто формирует спрос
Ритейлеры обеспечили 51% валового поглощения, логистические операторы — 44%, сектор фармацевтики и медицины — около 5% в 2025 году. В то же время в период 2022–2025 годов фармацевтическая отрасль в среднем обеспечивала 10–15% годового объёма поглощения, что подчёркивает её роль как стабильного спроса на специализированные площади.
"Такой скачок объёма транзакций произошёл после длительного затишья из‑за отсутствия нового предложения и носил преимущественно оппортунистический характер"
— EXPANDIA (аналитика и рынок складской недвижимости)
Девелопмент и предложение
В 2025 году годовой объём ввода в эксплуатацию составил около 216 000 кв. м — наивысший показатель с 2008 года. Общий объём конкурентного предложения вырос до ~1,57 млн кв. м (+12% с начала года) и фактически восстановился до довоенного уровня. Среди заметных объектов — логистический комплекс "Олександрівський" III–IV (145 000 кв. м) и "Чайки" IV (32 400 кв. м). Также восстановлено около 11 000 кв. м в RLC, повреждённых в 2022 году.
Цены, вакантность, прогноз на 2026
Эффективная прайм‑ставка оставалась стабильной на уровне $5,3/кв. м/мес. (без НДС и OPEX), а арендные ставки в гривне в среднем выросли на 9% с начала года — в диапазоне 200–250 грн/кв. м/мес. Несмотря на рекордные объёмы девелопмента, уровень вакантности снизился до 3,5% (-0,3 п.п.), поскольку большинство новых площадей выходили на рынок уже с предварительными договорами или быстро поглощались.
"Дефицит качественных складских площадей и умеренное укрепление арендных ставок создают предпосылки для дальнейшей реализации проектов build-to-suit. Девелоперы всё больше сосредотачиваются на дефицитных форматах, в частности на мультитемпературных складах"
— Наталия Сокирко, директорка департамента складской и промышленной недвижимости, EXPANDIA
На 2026 год прогнозируется дополнительно около 90 000 кв. м нового предложения, частично сформированного проектами build-to-suit. Например, крупный национальный 3PL‑оператор планирует две очереди BTS общей площадью 26 000 кв. м, что усиливает тренд на индивидуальные решения вне спекулятивного рынка.
Что это означает для страны
Восстановление и расширение складской инфраструктуры имеет несколько практических последствий: оно снижает логистические риски для бизнеса, ускоряет восстановление поставок критических товаров и создаёт основу для рабочих мест в строительстве и логистике. По сути, рынок показывает, что бизнес адаптируется — и инвесторы готовы вкладывать в проекты, которые повышают экономическую и операционную устойчивость страны.
Краткий вывод: рекордные поглощения 2025 года — не случайность, а сочетание отложенного спроса, необходимости замещения утраченных площадей и сконцентрированных девелоперских усилий. Следующий вопрос для правительства и инвесторов — сохранить условия для долгосрочных инвестиций в безопасность и качество инфраструктуры, чтобы этот ренессанс стал устойчивым.
