2025 рік став найактивнішим за останнє десятиліття для складського ринку Києва, попри триваючі ризики, пов'язані з війною. За даними дослідження EXPANDIA (представник CBRE в Україні та Молдові), річне валове поглинання сягнуло близько 217 000 кв. м — це +30% порівняно з 2024 роком. Ця динаміка має не лише економічне значення, а й стратегічне для відновлення логістичної спроможності столиці.
Що за цим стоїть
Зростання попиту було зумовлене двома ключовими чинниками: по-перше, реалізацією відкладеного попиту на великі площі у нових проєктах; по-друге, заміщенням орендарями складів, пошкоджених обстрілами. За даними EXPANDIA, починаючи з 2022 року в Київській області було знищено близько 23% складів — приблизно 500 000 кв. м, що давало додатковий стимул до пошуку сучасних рішень у безпечніших локаціях.
Хто формує попит
Ритейлери забезпечили 51% валового поглинання, логістичні оператори — 44%, сектор фармацевтики й медицини — близько 5% у 2025 році. Водночас у період 2022–2025 років фармацевтична галузь у середньому забезпечувала 10–15% річного обсягу поглинання, що підкреслює її роль як стабільного попиту на спеціалізовані площі.
"Такий стрибок обсягу транзакцій відбувся після тривалого затишшя через відсутність нової пропозиції і мав переважно опортуністичний характер"
— EXPANDIA (аналітика та ринок складської нерухомості)
Девелопмент і пропозиція
2025 року річний обсяг введення в експлуатацію становив близько 216 000 кв. м — найвищий показник з 2008 року. Загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до ~1,57 млн кв. м (+12% від початку року) і фактично відновився до довоєнного рівня. Серед помітних об'єктів — логістичний комплекс "Олександрівський" III–IV (145 000 кв. м) та "Чайки" IV (32 400 кв. м). Також відновлено близько 11 000 кв. м у RLC, пошкоджених у 2022 році.
Ціни, вакантність, прогноз на 2026
Ефективна прайм-ставка залишалася стабільною на рівні $5,3/кв. м/міс. (без ПДВ та OPEX), а орендні ставки в гривні в середньому зросли на 9% з початку року — у діапазоні 200–250 грн/кв. м/міс. Попри рекордні обсяги девелопменту, рівень вакантності знизився до 3,5% (-0,3 п.п.), оскільки більшість нових площ виходили на ринок уже з попередніми угодами або швидко поглиналися.
"Дефіцит якісних складських площ і помірне зміцнення орендних ставок створюють передумови для подальшої реалізації проєктів build-to-suit. Девелопери дедалі більше зосереджуються на дефіцитних форматах, зокрема на мультитемпературних складах"
— Наталія Сокирко, директорка департаменту складської та промислової нерухомості, EXPANDIA
На 2026 рік прогнозується додатково близько 90 000 кв. м нової пропозиції, частково сформованої проєктами build-to-suit. Наприклад, великий національний 3PL-оператор планує дві черги BTS загальною площею 26 000 кв. м, що посилює тренд на індивідуальні рішення поза спекулятивним ринком.
Що це означає для країни
Відновлення та розширення складської інфраструктури має кілька практичних наслідків: воно знижує логістичні ризики для бізнесу, пришвидшує відновлення постачань критичних товарів і створює основу для робочих місць у будівництві та логістиці. По суті, ринок показує, що бізнес адаптується — і інвестори готові вкладати в проєкти, які підвищують економічну й операційну стійкість країни.
Короткий висновок: рекордні поглинання 2025 року — не випадковість, а поєднання відкладеного попиту, потреби в заміщенні втрачених площ та концентрованих девелоперських зусиль. Наступне питання для уряду й інвесторів — зберегти умови для довгострокових інвестицій у безпеку та якість інфраструктури, щоб цей ренесанс став сталим.
