2025 a été l'année la plus active de la dernière décennie pour le marché des entrepôts de Kiev, malgré les risques persistants liés à la guerre. Selon l'étude d'EXPANDIA (représentant de CBRE en Ukraine et en Moldavie), l'absorption brute annuelle a atteint environ 217 000 m² — soit +30 % par rapport à 2024. Cette dynamique a non seulement une portée économique, mais aussi stratégique pour la restauration de la capacité logistique de la capitale.
Ce qui explique cette tendance
La hausse de la demande a été provoquée par deux facteurs clés : d'une part, la réalisation d'une demande différée pour de grandes surfaces dans de nouveaux projets ; d'autre part, le remplacement par les locataires d'entrepôts endommagés par des tirs. D'après EXPANDIA, depuis 2022 environ 23 % des entrepôts dans la région de Kiev ont été détruits — soit près de 500 000 m², ce qui a incité à rechercher des solutions modernes dans des emplacements plus sûrs.
Qui compose la demande
Les détaillants ont assuré 51 % de l'absorption brute, les opérateurs logistiques — 44 %, le secteur pharmaceutique et médical — environ 5 % en 2025. Parallèlement, sur la période 2022–2025, le secteur pharmaceutique représentait en moyenne 10–15 % du volume annuel d'absorption, ce qui souligne son rôle comme demande stable pour des surfaces spécialisées.
« Un tel bond du volume des transactions est survenu après un long calme dû à l'absence de nouvelle offre et avait un caractère principalement opportuniste »
— EXPANDIA (analytique et marché de l'immobilier logistique)
Développement et offre
En 2025, le volume annuel des mises en service s'est élevé à environ 216 000 m² — le niveau le plus élevé depuis 2008. L'offre concurrentielle totale a augmenté pour atteindre ~1,57 million m² (+12 % depuis le début de l'année) et a effectivement retrouvé son niveau d'avant-guerre. Parmi les projets notables figurent le complexe logistique « Олександрівський » III–IV (145 000 m²) et « Чайки » IV (32 400 m²). En outre, environ 11 000 m² dans le RLC, endommagés en 2022, ont été restaurés.
Prix, vacance, prévisions pour 2026
Le loyer prime effectif est resté stable à 5,3 $/m²/mois (hors TVA et OPEX), tandis que les loyers libellés en hryvnia ont augmenté en moyenne de 9 % depuis le début de l'année — dans une fourchette de 200–250 UAH/m²/mois. Malgré des niveaux record de développement, le taux de vacance a diminué à 3,5 % (-0,3 point), puisque la plupart des nouvelles surfaces arrivaient sur le marché déjà assorties d'accords préalables ou étaient rapidement absorbées.
« Le déficit de surfaces logistiques de qualité et le renforcement modéré des loyers créent les conditions favorables à la poursuite des projets de constructions sur mesure. Les promoteurs se concentrent de plus en plus sur des formats rares, notamment les entrepôts multi-températures »
— Natalia Sokyrko, directrice du département immobilier logistique et industriel, EXPANDIA
Pour 2026, environ 90 000 m² supplémentaires sont attendus, en partie constitués de projets de constructions sur mesure (build-to-suit). Par exemple, un grand opérateur national 3PL prévoit deux tranches BTS pour une surface totale de 26 000 m², ce qui renforce la tendance aux solutions individuelles hors marché spéculatif.
Ce que cela signifie pour le pays
La restauration et l'extension des infrastructures d'entreposage ont plusieurs conséquences pratiques : elles réduisent les risques logistiques pour les entreprises, accélèrent la reprise des approvisionnements de biens critiques et créent une base d'emplois dans la construction et la logistique. En substance, le marché montre que les entreprises s'adaptent — et les investisseurs sont prêts à financer des projets qui renforcent la résilience économique et opérationnelle du pays.
Conclusion succincte : les volumes record d'absorption en 2025 ne sont pas un hasard, mais la combinaison d'une demande différée, du besoin de remplacer des surfaces perdues et d'efforts concentrés des promoteurs. La prochaine question pour le gouvernement et les investisseurs est de préserver les conditions favorables aux investissements à long terme dans la sécurité et la qualité des infrastructures, afin que cette renaissance devienne durable.
