Das Jahr 2025 war das aktivste der letzten zehn Jahre auf dem Lagerflächenmarkt von Kiew, trotz anhaltender kriegsbedingter Risiken. Laut einer Studie von EXPANDIA (Vertreter von CBRE in der Ukraine und Moldau) erreichte das jährliche Bruttoabsorptionsvolumen rund 217.000 m²
Woran das liegt
Das Nachfragewachstum wurde durch zwei zentrale Faktoren getrieben: erstens die Realisierung aufgeschobener Nachfrage nach großen Flächen in neuen Projekten; zweitens die Substitution durch Mieter für durch Beschuss beschädigte Lager. Nach Angaben von EXPANDIA wurden seit 2022 in der Region Kiew etwa 23 % der Lagerflächen zerstört — rund 500.000 m², was zusätzlichen Anreiz schuf, moderne Lösungen an sichereren Standorten zu suchen.
Wer die Nachfrage prägt
Einzelhändler sicherten 51 % der Bruttoabsorption, Logistikdienstleister — 44 %, der Pharma- und Medizinsektor — rund 5 % im Jahr 2025. Gleichzeitig stellte der Pharmabereich im Zeitraum 2022–2025 im Durchschnitt 10–15 % des jährlichen Absorptionsvolumens, was seine Rolle als stabilen Nachfrager nach spezialisierten Flächen unterstreicht.
"Ein solcher Sprung im Transaktionsvolumen erfolgte nach einer langen Ruhephase aufgrund fehlenden Neubedarfs und hatte überwiegend opportunistischen Charakter"
— EXPANDIA (Analytik und Markt für Lagerimmobilien)
Entwicklung und Angebot
Im Jahr 2025 betrug das jährliche Fertigstellungsvolumen rund 216.000 m² — der höchste Wert seit 2008. Das Gesamtvolumen des konkurrenzfähigen Angebots stieg auf etwa ~1,57 Mio. m² (+12 % seit Jahresbeginn) und erreichte damit faktisch das Vorkriegsniveau. Zu den bemerkenswerten Objekten zählen der Logistikkomplex "Олександрівський" III–IV (145.000 m²) und "Чайки" IV (32.400 m²). Zudem wurden rund 11.000 m² in RLC, die 2022 beschädigt wurden, wiederhergestellt.
Preise, Leerstand, Prognose für 2026
Der effektive Prime-Mietpreis blieb stabil bei $5,3/m²/Monat (ohne MwSt. und OPEX), während die Mietpreise in Hrywnja im Jahresverlauf durchschnittlich um 9 % stiegen — im Bereich von 200–250 UAH/m²/Monat. Trotz rekordhoher Projektfertigstellungen sank die Leerstandsquote auf 3,5 % (-0,3 Prozentpunkte), da die meisten neuen Flächen bereits mit Vorverträgen auf den Markt kamen oder schnell absorbiert wurden.
"Der Mangel an qualitativ hochwertigen Lagerflächen und die moderate Stärkung der Mietpreise schaffen Voraussetzungen für die weitere Umsetzung von build-to-suit-Projekten. Entwickler konzentrieren sich zunehmend auf knappe Formate, insbesondere auf Multitemperatur-Lager"
— Наталія Сокирко, Direktorin der Abteilung für Lager- und Industrieimmobilien, EXPANDIA
Für 2026 werden zusätzlich rund 90.000 m² neuer Flächen erwartet, teilweise durch build-to-suit-Projekte gebildet. Beispielsweise plant ein großer nationaler 3PL-Anbieter zwei BTS-Phasen mit einer Gesamtfläche von 26.000 m², was den Trend zu individuellen Lösungen außerhalb des spekulativen Marktes verstärkt.
Was das für das Land bedeutet
Wiederaufbau und Ausbau der Lagerinfrastruktur haben mehrere praktische Effekte: Sie reduzieren logistische Risiken für Unternehmen, beschleunigen die Wiederherstellung der Versorgung mit kritischen Gütern und schaffen Arbeitsplätze im Bau- und Logistiksektor. Im Wesentlichen zeigt der Markt, dass sich die Wirtschaft anpasst — und Investoren bereit sind, in Projekte zu investieren, die die wirtschaftliche und operative Resilienz des Landes stärken.
Kurzfazit: Die Rekordabsorptionen 2025 sind kein Zufall, sondern die Kombination aus aufgeschobener Nachfrage, dem Bedarf an Ersatzfläche für verlorene Kapazitäten und konzentrierten Entwickleranstrengungen. Die nächste Herausforderung für Regierung und Investoren besteht darin, die Rahmenbedingungen für langfristige Investitionen in Sicherheit und Qualität der Infrastruktur zu erhalten, damit diese Renaissance nachhaltig wird.
