В 2025 году в Украине насчитываются десятки тысяч активных сделок с недвижимостью на миллиарды гривень. Параллельно существует закон, который обязывает риэлторов выявлять подозрительные операции и сообщать о них государству. И есть одно-единственное заявление за восемь лет.
Цифра, которую Минфин назвал «чувствительной»
По словам президентки Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елены Гайдамахи, статистика была обнародована на мероприятии, где Министерство финансов объясняло риэлторам новые правила взаимодействия с Государственной финансовой службой.
«За весь 2025 год — лишь одно сообщение о подозрительной операции. А за 2018–2024 годы — вообще ноль».
Елена Гайдамаха, президентка АСНУ
На запрос LIGA.net Министерство финансов не подтвердило и не опровергло эти цифры — и объяснило это тем, что данные являются чувствительными в условиях военного времени. То есть: ни «да», ни «нет», но и не «неправда».
Закон есть. Механизм — нет
Риэлторы стали субъектами первичного финансового мониторинга еще в 2010 году. Закон № 361-IX, вступивший в силу в апреле 2020 года, закрепил рискориентированный подход: сообщать нужно не обо всех сделках, а лишь о подозрительных операциях или попытках их проведения — независимо от суммы.
Формально от субъектов требуется три шага: встать на учет в системе Государственной финансовой службы, применять подход KYC («знай своего клиента») и информировать о подозрительных транзакциях. Проблема в том, что регистрация и отчетность — это разные вещи. В 2025 году Минфин совместно с Государственной финансовой службой обновил технический инструмент взаимодействия — Е-кабинет — и проверяет, встали ли все субъекты на учет.
«Сектор не умеет или не готов»
Гайдамаха не представляет эту статистику как успех. Наоборот — как диагноз.
«При таких объемах рынка это свидетельствует не об отсутствии рисков, а скорее о том, что сектор пока не умеет или не готов их выявлять».
Елена Гайдамаха, президентка АСНУ
Распространенная ошибка среди риэлторов — считать, что финмониторинг касается только сделок свыше 400 тысяч гривень. Минфин неоднократно это опровергал: пороговая сумма для риэлторов не установлена, критерий — характер операции, а не ее размер. То есть и сделка на 200 тысяч может подпасть под отчетность, если есть признаки подозрительности.
Что стоит за нулем
Есть несколько объяснений, почему показатель такой низкий — и ни одно из них не свидетельствует о чистой совести рынка:
- Незнание правил. Часть риэлторов до сих пор не понимает, что именно считается «подозрительной операцией» согласно приказам Минфина.
- Нежелание конфликтовать с клиентами. Доносить на собственного клиента — означает потерять сделку и комиссию.
- Отсутствие реального надзора. Механизм санкций за невыполнение обязательств СФМО существует на бумаге, но массовых проверок риэлторов не было.
- Нерегулируемый рынок. В Украине до сих пор нет обязательной лицензии для риэлторов, а АСНУ сама предупреждает об опасности «коррупционного» урегулирования отрасли.
Именно поэтому в 2025 году государство параллельно движется в двух направлениях: технически обновляет систему взаимодействия через Е-кабинет и рассматривает урегулирование самого рынка риэлторских услуг — с четкими правилами относительно договоров, оплаты и ответственности посредников.
Вопрос не в том, есть ли подозрительные сделки на рынке недвижимости — они есть. Вопрос в том, станет ли массовая проверка регистрации риэлторов в Е-кабинете первым шагом к реальным санкциям за молчание — или снова завершится разъяснительными онлайн-мероприятиями.
