Im Jahr 2025 gibt es in der Ukraine Zehntausende aktiver Immobiliengeschäfte im Wert von Milliarden Hrywnia. Gleichzeitig existiert ein Gesetz, das Immobilienmakler verpflichtet, verdächtige Transaktionen zu erkennen und diese dem Staat zu melden. Und es gibt eine einzige Anzeige in acht Jahren.
Eine Zahl, die das Finanzministerium als „sensibel" bezeichnete
Nach Aussagen der Präsidentin der Vereinigung der Immobilienexperten der Ukraine Olena Haidamakha wurden die Statistiken auf einer Veranstaltung veröffentlicht, auf der das Finanzministerium die Immobilienmakler über neue Regeln für die Zusammenarbeit mit dem Staat erklärte Finanzmonitoringdienst.
«Im gesamten Jahr 2025 – nur eine Mitteilung über eine verdächtige Transaktion. Und in den Jahren 2018–2024 – überhaupt nichts».
Olena Haidamakha, Präsidentin der AFNU
Auf eine Anfrage von LIGA.net weder bestätigte noch widerlegte das Finanzministerium diese Zahlen – und erklärte dies damit, dass die Daten in Kriegszeiten sensibel sind. Mit anderen Worten: weder «ja» noch «nein», aber auch nicht «falsch».
Das Gesetz existiert. Der Mechanismus – nein
Immobilienmakler wurden bereits 2010 zu Subjekten der primären Finanzüberwachung. Das Gesetz Nr. 361-IX, das im April 2020 in Kraft trat, verankerte einen risikoorientierten Ansatz: Es ist nicht erforderlich, über alle Transaktionen zu berichten, sondern nur über verdächtige Transaktionen oder Versuche, diese durchzuführen – unabhängig vom Betrag.
Formal werden von den Subjekten drei Schritte verlangt: Registrierung im System des Finanzmonitoringdienstes, Anwendung des KYC-Ansatzes («Kenne deinen Kunden») und Meldung verdächtiger Transaktionen. Das Problem ist, dass Registrierung und Berichterstattung unterschiedliche Dinge sind. Im Jahr 2025 aktualisierte das Finanzministerium zusammen mit dem Finanzmonitoringdienst das technische Interaktionsinstrument – das E-Kabinett – und überprüft, ob alle Subjekte überhaupt registriert sind.
«Der Sektor kann oder will nicht»
Haidamakha präsentiert diese Statistik nicht als Erfolg. Im Gegenteil – als Diagnose.
«Bei solch großen Marktvolumina zeigt dies nicht das Fehlen von Risiken an, sondern eher, dass der Sektor diese derzeit nicht erkennen kann oder nicht bereit ist, dies zu tun».
Olena Haidamakha, Präsidentin der AFNU
Ein weit verbreiteter Fehler unter Immobilienmaklern ist die Annahme, dass Finanzüberwachung nur für Transaktionen über 400.000 Hrywnia relevant ist. Das Finanzministerium hat dies mehrfach dementiert: Für Immobilienmakler ist keine Schwellensumme festgelegt, das Kriterium ist der Charakter der Operation, nicht deren Größe. Das heißt, auch ein Geschäft über 200.000 kann unter Berichtspflicht fallen, wenn es Zeichen von Verdacht gibt.
Was hinter der Null steckt
Es gibt mehrere Erklärungen, warum dieser Wert so niedrig ist – und keine davon spricht für ein reines Gewissen des Marktes:
- Unkenntnis der Regeln. Einige Immobilienmakler verstehen immer noch nicht, was genau nach den Verordnungen des Finanzministeriums als «verdächtige Operation» gilt.
- Unwillingness to conflict with clients. Den eigenen Kunden anzuzeigen bedeutet, das Geschäft und die Provision zu verlieren.
- Mangel an echter Aufsicht. Der Mechanismus der Sanktionen für Nichterfüllung der Pflichten des Finanzmonitoringdienstes existiert auf dem Papier, aber massive Überprüfungen von Immobilienmaklern haben nicht stattgefunden.
- Unreglementierter Markt. In der Ukraine gibt es immer noch keine obligatorische Lizenz für Immobilienmakler, und die AFNU selbst warnt vor dem Risiko einer «korrupten» Regulierung des Sektors.
Aus diesem Grund bewegt sich der Staat im Jahr 2025 parallel in zwei Richtungen: technische Aktualisierung des Interaktionssystems über das E-Kabinett und Überlegungen zur Regulierung des Immobilienmaklermarktes – mit klaren Regeln für Verträge, Zahlungen und Haftung von Vermittlern.
Die Frage ist nicht, ob es verdächtige Transaktionen auf dem Immobilienmarkt gibt – sie gibt es. Die Frage ist, ob eine Massenüberprüfung der Registrierung von Immobilienmaklern im E-Kabinett der erste Schritt zu echten Sanktionen für Stillschweigen sein wird – oder ob es sich wieder nur in Informations-Online-Veranstaltungen erschöpft.
