En 2025, l'Ukraine compte des dizaines de milliers de transactions immobilières actives pour des milliards de hryvnias. En parallèle, il existe une loi qui oblige les agents immobiliers à détecter les opérations suspectes et à les signaler à l'État. Et il y a une seule déclaration en huit ans.
Le chiffre que le ministère des Finances a qualifié de « sensible »
Selon Olena Haïdamakha, présidente de l'Association des professionnels de l'immobilier d'Ukraine, les statistiques ont été divulguées lors d'un événement où le ministère des Finances expliquait aux agents immobiliers les nouvelles règles d'interaction avec l'État Service de surveillance financière.
« Au cours de l'année 2025 — une seule notification d'opération suspecte. Et pour les années 2018-2024 — zéro ».
Olena Haïdamakha, présidente de l'APIU
Saisi d'une demande de la part de LIGA.net, le ministère des Finances n'a ni confirmé ni démenti ces chiffres — et a expliqué que les données sont sensibles en temps de guerre. En d'autres termes : ni « oui », ni « non », mais pas non plus « faux ».
La loi existe. Le mécanisme — non
Les agents immobiliers sont devenus des entités de surveillance financière primaire en 2010. La loi n° 361-IX, entrée en vigueur en avril 2020, a renforcé l'approche basée sur les risques : il faut signaler non toutes les transactions, mais uniquement les opérations suspectes ou les tentatives de les réaliser — quel que soit le montant.
Formellement, les entités doivent accomplir trois étapes : s'enregistrer dans le système du Service de surveillance financière, appliquer l'approche KYC (« connaître votre client ») et signaler les transactions suspectes. Le problème est que l'enregistrement et la déclaration sont deux choses différentes. En 2025, le ministère des Finances, en collaboration avec le Service de surveillance financière, a mis à jour l'outil technique d'interaction — le Cabinet électronique — et vérifie si toutes les entités se sont enregistrées.
« Le secteur ne sait pas comment ou n'est pas prêt »
Haïdamakha ne présente pas cette statistique comme un succès. Au contraire — comme un diagnostic.
« Compte tenu du volume du marché, cela indique non pas l'absence de risques, mais plutôt que le secteur ne sait pas encore comment ou n'est pas prêt à les détecter ».
Olena Haïdamakha, présidente de l'APIU
Une erreur courante parmi les agents immobiliers est de croire que la surveillance financière ne concerne que les transactions dépassant 400 000 hryvnias. Le ministère des Finances l'a à plusieurs reprises démenti : aucun seuil n'a été fixé pour les agents immobiliers, le critère est la nature de l'opération, non son montant. Autrement dit, une transaction de 200 000 hryvnias peut également être assujettie à la déclaration si elle présente des signes de suspicion.
Ce qui se cache derrière le zéro
Il y a plusieurs explications à ce faible indicateur — et aucune ne témoigne d'une conscience claire du marché :
- Ignorance des règles. Certains agents immobiliers ne comprennent toujours pas ce qui est considéré comme une « opération suspecte » selon les ordonnances du ministère des Finances.
- Réticence à entrer en conflit avec les clients. Dénoncer son propre client signifie perdre la transaction et la commission.
- Absence de surveillance réelle. Le mécanisme de sanctions pour non-respect des obligations du SPFM existe sur le papier, mais il n'y a pas eu de contrôles massifs des agents immobiliers.
- Marché non réglementé. L'Ukraine n'a toujours pas de licence obligatoire pour les agents immobiliers, et l'APIU elle-même met en garde contre le risque d'une régulation « corrompue » du secteur.
C'est pourquoi en 2025, l'État avance dans deux directions en parallèle : il met techniquement à jour le système d'interaction via le Cabinet électronique et envisage de réglementer le marché lui-même des services immobiliers — avec des règles claires concernant les contrats, les paiements et la responsabilité des intermédiaires.
La question ne porte pas sur la présence ou non d'opérations suspectes sur le marché immobilier — elles existent. La question est de savoir si une vérification massive de l'enregistrement des agents immobiliers dans le Cabinet électronique sera le premier pas vers de véritables sanctions pour silence — ou si elle se terminera à nouveau par des mesures de sensibilisation en ligne.
