У 2025 році в Україні налічуються десятки тисяч активних угод з нерухомістю на мільярди гривень. Паралельно існує закон, який зобов'язує рієлторів виявляти підозрілі операції та повідомляти про них державі. І є одна-єдина заявка за вісім років.
Цифра, яку Мінфін назвав «чутливою»
За словами президентки Асоціації фахівців з нерухомості України Олени Гайдамахи, статистику було оприлюднено на заході, де Міністерство фінансів роз'яснювало рієлторам нові правила взаємодії з Держфінмоніторингом.
«За увесь 2025 рік — лише одне повідомлення про підозрілу операцію. А за 2018–2024 роки — взагалі нуль».
Олена Гайдамаха, президентка АФНУ
На запит LIGA.net Міністерство фінансів не підтвердило і не спростувало ці цифри — і пояснило це тим, що дані є чутливими в умовах воєнного часу. Тобто: ані «так», ані «ні», але й не «неправда».
Закон є. Механізм — ні
Рієлтори стали суб'єктами первинного фінансового моніторингу ще 2010 року. Закон № 361-IX, що набрав чинності у квітні 2020 року, закріпив ризик-орієнтований підхід: повідомляти треба не про всі угоди, а лише про підозрілі операції або спроби їх проведення — незалежно від суми.
Формально від суб'єктів вимагається три кроки: стати на облік у системі Держфінмоніторингу, застосовувати підхід KYC («знай свого клієнта») та інформувати про підозрілі транзакції. Проблема в тому, що реєстрація і звітування — це різні речі. У 2025 році Мінфін спільно з Держфінмоніторингом оновив технічний інструмент взаємодії — Е-кабінет — і перевіряє, чи всі суб'єкти взагалі стали на облік.
«Сектор не вміє або не готовий»
Гайдамаха не подає цю статистику як успіх. Навпаки — як діагноз.
«За таких обсягів ринку це свідчить не про відсутність ризиків, а радше про те, що сектор поки не вміє або не готовий їх виявляти».
Олена Гайдамаха, президентка АФНУ
Поширена помилка серед рієлторів — вважати, що фінмоніторинг стосується лише угод понад 400 тисяч гривень. Мінфін неодноразово спростовував це: порогова сума для рієлторів не встановлена, критерій — характер операції, а не її розмір. Тобто й угода на 200 тисяч може підпасти під звітування, якщо є ознаки підозрілості.
Що стоїть за нулем
Є кілька пояснень, чому показник такий низький — і жодне не свідчить про чисту совість ринку:
- Незнання правил. Частина рієлторів досі не розуміє, що саме вважається «підозрілою операцією» згідно з наказами Мінфіну.
- Небажання конфліктувати з клієнтами. Донести на власного клієнта — означає втратити угоду й комісію.
- Відсутність реального нагляду. Механізм санкцій за невиконання обов'язків СПФМ існує на папері, але масових перевірок рієлторів не було.
- Нерегульований ринок. В Україні досі немає обов'язкової ліцензії для рієлторів, а АФНУ сама попереджає про ризик «корупційного» врегулювання галузі.
Саме тому у 2025 році держава паралельно рухається у двох напрямках: технічно оновлює систему взаємодії через Е-кабінет і розглядає врегулювання самого ринку рієлторських послуг — із чіткими правилами щодо договорів, оплати та відповідальності посередників.
Питання не в тому, чи є підозрілі угоди на ринку нерухомості — вони є. Питання в тому, чи стане масова перевірка реєстрації рієлторів у Е-кабінеті першим кроком до реальних санкцій за мовчання — або знову завершиться роз'яснювальними онлайн-заходами.
