Когда арендатор платит за элитные апартаменты более 400 тысяч гривень в месяц, его риэлтор теперь не просто оформляет договор — он становится субъектом финансового мониторинга. Именно этот нюанс разъяснил Минфин в ответ на запрос LIGA.net: правила относительно аренды существовали давно, но реально начинают применяться только с февраля 2026 года.
Два порога, два режима
Для купли-продажи недвижимости порог финмониторинга — 400 тысяч гривень от стоимости сделки. Для аренды — та же сумма, но уже от ежемесячного платежа. Это отдельный лимит, который на практике касается узкого сегмента рынка: премиум-аренды в крупных городах.
При этом, как уточняет Минфин, риэлторы не отчитываются о каждой сделке выше порога автоматически — обязательство подавать данные о «пороговых финансовых операциях» на них не распространяется. Это требование для банков и других финансовых учреждений. Зато риэлтор обязан идентифицировать клиента, оценить риски по принципу «знай своего клиента» и уведомить Госфинмониторинг только о подозрительных операциях — то есть тех, что соответствуют утвержденным Минфином критериям риска.
Закон старый, механизм новый
Ключевой парадокс ситуации — в хронологии. Антиотмывочный Закон № 361-IX действует уже несколько лет, но его нормы относительно риэлторов фактически не выполнялись. С февраля 2026 года Минфин вместе с Госфинмониторингом запустили обновленный цифровой инструмент — ИКС «Е-кабинет системы финансового мониторинга», через который риэлторы должны встать на учет и подавать отчеты.
«Обращение к риэлторам в этом году связано не с появлением новых требований, а с обновлением механизмов информационного взаимодействия с Госфинмониторингом и необходимостью проверить надлежащую постановку на учет»
Министерство финансов Украины
Проще говоря: закон вроде действовал, но инструмента для его выполнения не было. Теперь инструмент появился — и Минфин провел разъяснительные встречи для более 800 представителей риэлторского сообщества, бухгалтеров и консультантов.
«Тройной контроль» — или дублирование?
Рынок недвижимости встретил нововведение скептически. Часть риэлторов указывает: функции финмониторинга уже выполняют банки и нотариусы, которые проверяют сделки при расчетах и удостоверении договоров. Добавление риэлторов в эту цепочку создает, по словам главы АН «КиевДимСервис» Андрея Романова, фактический «тройной контроль» — без четкого распределения ответственности между участниками.
Минфин обещает переходный подход: на первом этапе — обучение, а не немедленные штрафы. Конкретные санкции за невыполнение требований в публичных разъяснениях ведомства пока не названы.
Что это означает на практике
- Риэлтор, который сопровождает аренду жилья дороже 400 тыс. грн/мес., обязан идентифицировать арендатора и арендодателя.
- Подозрительные признаки сделки — платеж наличными, несоответствие доходов арендатора цене, необычная структура расчетов — становятся основанием для уведомления Госфинмониторинга.
- Риэлтор без регистрации в е-кабинете уже формально нарушает закон.
- Для массового сегмента аренды — квартиры до 50–100 тыс. грн/мес. — правила не изменились.
Практический вопрос остается открытым: если риэлтор выявил подозрительную арендную сделку и уведомил о ней, а нотариус и банк — нет, чья оценка риска будет иметь приоритет и кто несет ответственность за бездействие? Ответов в разъяснениях Минфина пока нет.
