Коли орендар платить за елітні апартаменти понад 400 тисяч гривень на місяць, його рієлтор тепер не просто оформляє договір — він стає суб'єктом фінансового моніторингу. Саме цей нюанс розтлумачив Мінфін у відповідь на запит LIGA.net: правила щодо оренди існували давно, але реально починають застосовуватися лише з лютого 2026 року.
Два пороги, два режими
Для купівлі-продажу нерухомості поріг фінмоніторингу — 400 тисяч гривень від вартості угоди. Для оренди — та сама сума, але вже від щомісячного платежу. Це окремий ліміт, який на практиці стосується вузького сегменту ринку: преміум-оренди у великих містах.
При цьому, як уточнює Мінфін, рієлтори не звітують про кожну угоду понад поріг автоматично — обов'язок подавати дані про «порогові фінансові операції» на них не поширюється. Це вимога для банків та інших фінансових установ. Натомість рієлтор зобов'язаний ідентифікувати клієнта, оцінити ризики за принципом «знай свого клієнта» і повідомити Держфінмоніторинг лише про підозрілі операції — тобто ті, що відповідають затвердженим Мінфіном критеріям ризику.
Закон старий, механізм новий
Ключовий парадокс ситуації — у хронології. Антивідмивний Закон № 361-IX діє вже кілька років, але його норми щодо рієлторів фактично не виконувались. З лютого 2026 року Мінфін разом із Держфінмоніторингом запустили оновлений цифровий інструмент — ІКС «Е-кабінет системи фінансового моніторингу», через який рієлтори мають стати на облік і подавати звіти.
«Цьогорічне звернення до рієлторів пов'язане не з появою нових вимог, а з оновленням механізмів інформаційної взаємодії з Держфінмоніторингом та необхідністю перевірити належну постановку на облік»
Міністерство фінансів України
Простіше кажучи: закон ніби діяв, але інструменту для його виконання не було. Тепер інструмент з'явився — і Мінфін провів роз'яснювальні зустрічі для понад 800 представників рієлторської спільноти, бухгалтерів і консультантів.
«Потрійний контроль» — чи дублювання?
Ринок нерухомості зустрів нововведення скептично. Частина рієлторів вказує: функції фінмоніторингу вже виконують банки та нотаріуси, які перевіряють угоди при розрахунках і посвідченні договорів. Додавання рієлторів у цей ланцюжок створює, за словами голови АН «КиївДімСервіс» Андрія Романова, фактичний «потрійний контроль» — без чіткого розподілу відповідальності між учасниками.
Мінфін обіцяє перехідний підхід: на першому етапі — навчання, а не миттєві штрафи. Конкретних санкцій за невиконання вимог у публічних роз'ясненнях відомства поки не названо.
Що це означає на практиці
- Рієлтор, який супроводжує оренду житла дорожче 400 тис. грн/міс., зобов'язаний ідентифікувати орендаря та орендодавця.
- Підозрілі ознаки угоди — платіж готівкою, невідповідність доходів орендаря ціні, незвична структура розрахунків — стають підставою для повідомлення Держфінмоніторингу.
- Рієлтор без реєстрації в е-кабінеті вже формально порушує закон.
- Для масового сегменту оренди — квартири до 50–100 тис. грн/міс. — правила не змінились.
Практичне питання залишається відкритим: якщо рієлтор виявив підозрілу орендну угоду і повідомив про неї, а нотаріус і банк — ні, чия версія оцінки ризику матиме пріоритет і хто нестиме відповідальність за бездіяльність? Відповіді в роз'ясненнях Мінфіну поки немає.
