Wenn ein Mieter für Luxusapartments über 400.000 Hrywnja im Monat zahlt, ist sein Makler nicht mehr nur damit beschäftigt, den Mietvertrag abzuschließen – er wird zum Subjekt der Finanzüberwachung. Genau diesen Punkt hat das Finanzministerium in seiner Antwort an LIGA.net klargestellt: Die Regeln für Mietverträge existieren schon lange, werden aber erst ab Februar 2026 wirklich angewendet.
Zwei Schwellwerte, zwei Regimen
Für den Kauf und Verkauf von Immobilien liegt die Finanzüberwachungsschwelle bei 400.000 Hrywnja vom Transaktionswert. Für Mietverträge ist es die gleiche Summe, aber bereits vom monatlichen Mietzins. Dies ist ein separater Grenzwert, der in der Praxis nur einen engen Marktsegment betrifft: Premium-Mietverträge in großen Städten.
Wie das Finanzministerium klarstellt, berichten Makler nicht automatisch über jede Transaktion über der Schwelle – die Verpflichtung, Daten über „schwellenwertüberschreitende Finanztransaktionen" einzureichen, gilt nicht für sie. Dies ist eine Anforderung für Banken und andere Finanzinstitute. Stattdessen ist der Makler verpflichtet, den Kunden zu identifizieren, die Risiken nach dem Prinzip „Know Your Customer" zu bewerten und die Finanzüberwachungsdirektion nur über verdächtige Transaktionen zu unterrichten – also solche, die den vom Finanzministerium genehmigten Risikokriterien entsprechen.
Altes Gesetz, neuer Mechanismus
Das zentrale Paradoxon der Situation liegt in der Zeitleiste. Das Geldwäsche-Bekämpfungsgesetz Nr. 361-IX ist bereits seit mehreren Jahren in Kraft, aber seine Bestimmungen für Makler wurden faktisch nicht umgesetzt. Ab Februar 2026 haben das Finanzministerium und die Finanzüberwachungsdirektion ein aktualisiertes digitales Instrument gestartet – das IKS-System „E-Kabinett des Finanzüberwachungssystems", über das sich Makler registrieren lassen und Berichte einreichen müssen.
„Die heurige Ansprache an Makler hängt nicht mit dem Auftreten neuer Anforderungen zusammen, sondern mit der Aktualisierung der Mechanismen der Informationswechselwirkung mit der Finanzüberwachungsdirektion und der Notwendigkeit, die ordnungsgemäße Registrierung zu überprüfen"
Finanzministerium der Ukraine
Einfach gesagt: Das Gesetz galt theoretisch, aber es gab kein Instrument zu seiner Umsetzung. Jetzt gibt es das Instrument – und das Finanzministerium hat Aufklärungstreffen für über 800 Vertreter der Maklergemeinschaft, Buchhalter und Berater abgehalten.
„Dreifache Kontrolle" – oder Duplizierung?
Der Immobilienmarkt hat die Neuerung skeptisch aufgenommen. Einige Makler weisen darauf hin: Funktionen der Finanzüberwachung werden bereits von Banken und Notaren wahrgenommen, die Transaktionen bei Zahlungen und Beurkundung von Verträgen überprüfen. Das Hinzufügen von Maklern zu dieser Kette schafft, nach Aussage des Geschäftsführers der Immobilienagentur „KyjiwDimServis" Andrij Romanov, eine tatsächliche „dreifache Kontrolle" – ohne klare Aufgabenverteilung zwischen den Beteiligten.
Das Finanzministerium verspricht einen Übergansansatz: In der ersten Phase – Schulung statt sofortiger Strafen. Konkrete Sanktionen für die Nichterfüllung der Anforderungen werden in den öffentlichen Erläuterungen des Ministeriums bislang nicht genannt.
Was das in der Praxis bedeutet
- Ein Makler, der einen Mietvertrag für eine Wohnung über 400.000 Hrywnja/Monat vermittelt, ist verpflichtet, den Mieter und den Vermieter zu identifizieren.
- Verdächtige Zeichen einer Transaktion – Barzahlung, Nichtentsprechung der Einkünfte des Mieters zum Mietpreis, ungewöhnliche Zahlungsstruktur – werden zum Anlass für eine Mitteilung an die Finanzüberwachungsdirektion.
- Ein Makler ohne Registrierung im E-Kabinett verstößt formal bereits gegen das Gesetz.
- Für das Massenmarktsegment – Wohnungen bis 50–100.000 Hrywnja/Monat – haben sich die Regeln nicht geändert.
Eine praktische Frage bleibt offen: Wenn ein Makler eine verdächtige Mietvereinbarung entdeckt und darüber berichtet, der Notar und die Bank aber nicht, wessen Risikobewertung hat Priorität und wer trägt Verantwortung für Untätigkeit? Antworten in den Erläuterungen des Finanzministeriums gibt es bislang nicht.
