Lorsqu'un locataire paie pour des appartements de luxe dépassant 400 000 hryvnias par mois, son agent immobilier ne se contente plus de conclure un contrat — il devient sujet de surveillance financière. C'est cette nuance que le ministère des Finances a clarifiée en réponse à une demande de LIGA.net : les règles concernant la location existaient depuis longtemps, mais commencent réellement à être appliquées à partir de février 2026.
Deux seuils, deux régimes
Pour l'achat-vente d'immobilier, le seuil de surveillance financière est de 400 000 hryvnias selon la valeur de la transaction. Pour la location — la même somme, mais basée sur le paiement mensuel. C'est une limite distincte qui touche en pratique un segment étroit du marché : la location de prestige dans les grandes villes.
De plus, comme le précise le ministère des Finances, les agents immobiliers ne rendent pas compte de chaque transaction dépassant le seuil automatiquement — l'obligation de signaler les « opérations financières porteuses » ne s'applique pas à eux. C'est une exigence pour les banques et autres établissements financiers. En revanche, l'agent immobilier est tenu d'identifier le client, d'évaluer les risques selon le principe de « connaissance du client » et de notifier le Service de surveillance financière uniquement des opérations suspectes — c'est-à-dire celles qui correspondent aux critères de risque approuvés par le ministère des Finances.
Une loi ancienne, un mécanisme nouveau
Le paradoxe clé de la situation réside dans la chronologie. La loi anti-blanchiment n° 361-IX est en vigueur depuis plusieurs années, mais ses dispositions concernant les agents immobiliers n'ont pratiquement pas été respectées. À partir de février 2026, le ministère des Finances, conjointement avec le Service de surveillance financière, a lancé un nouvel outil numérique — l'ICS « Cabinet électronique du système de surveillance financière », par lequel les agents immobiliers doivent s'enregistrer et soumettre leurs rapports.
« L'appel adressé cette année aux agents immobiliers n'est pas lié à l'émergence de nouvelles exigences, mais à la mise à jour des mécanismes d'interaction avec le Service de surveillance financière et à la nécessité de vérifier l'enregistrement approprié »
Ministère des Finances de l'Ukraine
En d'autres termes : la loi était théoriquement en vigueur, mais il n'existait pas d'outil pour la mettre en œuvre. Maintenant, l'outil est apparu — et le ministère des Finances a tenu des réunions d'explication pour plus de 800 représentants de la communauté immobilière, des comptables et des consultants.
« Contrôle triple » — ou duplication ?
Le marché immobilier a accueilli cette innovation avec scepticisme. Certains agents immobiliers soulignent : les fonctions de surveillance financière sont déjà assurées par les banques et les notaires, qui examinent les transactions lors des paiements et de la certification des contrats. L'ajout des agents immobiliers dans cette chaîne crée, selon Andriï Romanov, directeur de l'agence « KyïvDimService », un « contrôle triple » de facto — sans clarté sur la répartition des responsabilités entre les participants.
Le ministère des Finances promet une approche progressive : au premier stade — formation plutôt que pénalités immédiates. Les sanctions spécifiques pour non-respect des exigences ne sont pas encore mentionnées dans les explications publiques du ministère.
Ce que cela signifie en pratique
- Un agent immobilier qui accompagne la location d'un logement coûtant plus de 400 000 hryvnias/mois est tenu d'identifier le locataire et le propriétaire.
- Les signes suspects d'une transaction — paiement en espèces, inadéquation entre les revenus du locataire et le prix, structure de paiement inhabituelle — constituent un motif de notification au Service de surveillance financière.
- Un agent immobilier non enregistré dans le cabinet électronique viole formellement la loi.
- Pour le segment de masse de la location — appartements jusqu'à 50-100 000 hryvnias/mois — les règles n'ont pas changé.
Une question pratique reste ouverte : si un agent immobilier détecte une transaction de location suspecte et la signale, tandis que le notaire et la banque ne le font pas, laquelle des versions d'évaluation des risques aura priorité et qui portera la responsabilité de l'inaction ? Les explications du ministère des Finances ne répondent pas encore à cette question.
