Когда летом 2022 года большинство аналитиков прогнозировали замораживание киевского рынка жилья на годы, рынок поступил иначе. Сделки возобновились уже осенью того же года — сначала осторожно, затем увереннее. К 2024 году спрос в столице восстановился настолько, что отдельные застройщики снова повысили цены.
Первичный рынок: стабильность как маркетинг
Застройщики, пережившие 2022 год без банкротства, оказались в необычной позиции: их продукт стал символом надежности просто потому, что они все еще существуют. Средняя цена квадратного метра в новых киевских ЖК в 2024 году колеблется между $1 200 и $2 800 в зависимости от класса и локации — и это на 10–15% больше, чем год назад.
Причина не только в спросе. Себестоимость строительства возросла из-за логистики, кадрового дефицита и стоимости энергоносителей. Застройщики перекладывают это на покупателя — и покупатель пока что согласен, особенно если объект уже на финальной стадии или сдан.
Ключевой нюанс: покупатели 2024 года значительно осторожнее в отношении степени готовности объекта. Котлован фактически исчез как продаваемый продукт — люди хотят видеть стены, а лучше — ключи.
Вторичный рынок: скидка как норма
На вторичном рынке картина иная. Собственники, которые эвакуировались и не вернулись, выставляют квартиры — и вынуждены поступиться в цене. Дисконт в 10–20% от первоначального требования стал стандартом переговоров, а не исключением.
Отдельный сегмент — квартиры в домах без укрытий или с критическими проблемами по ОСББ. Такие объекты продаются со скидкой до 30% и находят покупателей преимущественно среди тех, кто рассчитывает на собственный ремонт и долгосрочное содержание.
Географически наиболее заметный спад — в районах с наихудшей транспортной доступностью до укрытий и без резервного электроснабжения. Левый берег в среднем отстает от правого на 15–20% в динамике цен.
Кто покупает
Портрет покупателя изменился принципиально. Инвестиционный спрос — люди, которые покупали квартиры для перепродажи через год-два — сократился резко. Зато возросла доля так называемых вынужденных покупателей: те, кто продал недвижимость в другом месте в Украине и переводит семью в Киев, или те, кто вернулся из-за границы и решил обосноваться.
Ипотека формально существует — государственная программа «єОселя» дает ставку от 3% для определенных категорий. Но реальный объем ипотечных сделок остается мизерным на фоне общего рынка: банки осторожны с оценкой залога в условиях военного времени, а покупатели не хотят брать обязательства на 20 лет при текущей неопределенности.
Аренда как индикатор
Арендный рынок отреагировал на возвращение киевлян быстрее продаж. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах вернулась к довоенному уровню и местами превысила его — $400–600 в месяц в гривневом эквиваленте по текущему курсу. Это давит на тех, кто снимает, и одновременно повышает привлекательность покупки для тех, у кого есть сбережения.
Показательно: количество объявлений об аренде в Киеве за последний год сократилось примерно на четверть — предложение ушло с рынка, потому что собственники либо вернулись сами, либо получили арендаторов и сняли объекты с открытых площадок.
Что дальше — и при каком условии
Рынок сейчас держится на двух предположениях: что Киев останется административным и экономическим центром независимо от сценариев на фронте, и что гривня не упадет критически. Оба предположения пока оправдываются — но проверку они проходят ежедневно.
Если программа «єОселя» расширится на вторичный рынок без ограничений по году постройки — а такие обсуждения в Минфине уже ведутся — это может существенно оживить сделки в старом фонде. Вопрос в том, готово ли государство субсидировать риск, который частные банки брать не хотят.
