Lorsqu'à l'été 2022, la majorité des analystes prédisaient un gel du marché immobilier de Kyiv pour des années, le marché en a décidé autrement. Les transactions ont repris dès l'automne de la même année — d'abord prudemment, puis avec plus d'assurance. D'ici 2024, la demande dans la capitale s'était rétablie à tel point que certains promoteurs ont de nouveau augmenté les prix.
Marché primaire : la stabilité comme stratégie de marketing
Les promoteurs qui ont survécu à 2022 sans faillite se sont retrouvés dans une position inusitée : leur produit est devenu un symbole de fiabilité simplement parce qu'ils existent toujours. Le prix moyen du mètre carré dans les nouveaux immeubles résidentiels de Kyiv en 2024 oscille entre 1 200 et 2 800 dollars selon la classe et la localisation — soit 10 à 15% de plus qu'il y a un an.
La raison n'est pas seulement la demande. Le coût de construction a augmenté en raison de la logistique, de la pénurie de main-d'œuvre et du coût des ressources énergétiques. Les promoteurs répercutent ces coûts sur l'acheteur — et l'acheteur accepte pour le moment, en particulier si l'objet est déjà en phase finale ou livré.
Un point clé : les acheteurs de 2024 sont beaucoup plus prudents quant au degré de finition de l'objet. Une simple excavation a pratiquement disparu en tant que produit vendable — les gens veulent voir les murs, et de préférence les clés.
Marché secondaire : la remise comme norme
Le marché secondaire présente une image différente. Les propriétaires qui ont été évacués et ne sont pas revenus mettent en vente leurs appartements — et sont contraints de consentir des baisses de prix. Une remise de 10 à 20% par rapport à la demande initiale est devenue une norme des négociations, et non une exception.
Un segment particulier concerne les appartements situés dans des immeubles sans abri anti-aérien ou présentant des problèmes critiques au niveau de la copropriété. Ces objets se vendent avec une remise pouvant atteindre 30% et trouvent des acheteurs principalement parmi ceux qui comptent sur leur propre rénovation et une conservation à long terme.
Géographiquement, la baisse la plus notable concerne les quartiers présentant la pire accessibilité aux abris anti-aériens et ne disposant pas d'alimentation électrique de secours. La rive gauche accuse en moyenne un retard de 15 à 20% par rapport à la rive droite en termes de dynamique des prix.
Qui achète
Le profil de l'acheteur a changé fondamentalement. La demande d'investissement — des personnes qui achetaient des appartements pour les revendre dans un an ou deux — a diminué drastiquement. En revanche, la part dite des acheteurs forcés a augmenté : ceux qui ont vendu leurs biens immobiliers ailleurs en Ukraine et réinstallent leur famille à Kyiv, ou ceux qui sont revenus de l'étranger et ont décidé de s'y établir.
L'hypothèque existe formellement — le programme d'État « eOselya » offre un taux à partir de 3% pour certaines catégories. Cependant, le volume réel des transactions hypothécaires reste minuscule comparé à l'ensemble du marché : les banques sont prudentes dans l'évaluation des garanties en temps de guerre, et les acheteurs ne veulent pas s'engager sur 20 ans face à l'incertitude actuelle.
La location comme indicateur
Le marché locatif a réagi plus rapidement que les ventes au retour des Kyiviens. Le coût de location d'un appartement une chambre dans les quartiers résidentiels est revenu au niveau d'avant-guerre et a parfois dépassé — 400 à 600 dollars par mois en équivalent en hryvnias au taux actuel. Cela pèse sur ceux qui louent, tout en renforçant l'attrait de l'achat pour ceux qui ont des économies.
Il est notable que le nombre d'annonces de location à Kyiv a diminué d'environ un quart au cours de la dernière année — l'offre a quitté le marché, car les propriétaires sont soit revenus eux-mêmes, soit ont trouvé des locataires et ont retiré les objets des plates-formes publiques.
Et ensuite — sous quelles conditions
Le marché s'appuie actuellement sur deux hypothèses : que Kyiv restera le centre administratif et économique indépendamment des scénarios au front, et que la hryvnia ne s'effondrera pas de manière critique. Ces deux hypothèses se sont jusqu'à présent avérées exactes — mais elles sont vérifiées chaque jour.
Si le programme « eOselya » s'étend au marché secondaire sans restrictions concernant l'année de construction — et de tels débats sont déjà en cours au ministère des Finances — cela pourrait considérablement relancer les transactions dans le parc immobilier ancien. La question est de savoir si l'État est prêt à subventionner un risque que les banques privées ne veulent pas prendre.
