Коли влітку 2022-го більшість аналітиків прогнозували заморожування київського ринку житла на роки, ринок вчинив інакше. Угоди пішли вже восени того ж року — спочатку обережно, потім впевненіше. До 2024-го попит у столиці відновився настільки, що окремі забудовники знову підняли ціни.
Первинний ринок: стабільність як маркетинг
Забудовники, які пережили 2022-й без банкрутства, опинилися в незвичній позиції: їхній продукт став символом надійності просто тому, що вони досі існують. Середня ціна квадратного метра в нових київських ЖК у 2024 році коливається між $1 200 і $2 800 залежно від класу та локації — і це на 10–15% більше, ніж рік тому.
Причина не лише в попиті. Собівартість будівництва зросла через логістику, кадровий дефіцит і вартість енергоносіїв. Забудовники перекладають це на покупця — і покупець поки що погоджується, особливо якщо об'єкт вже на фінальній стадії або зданий.
Ключовий нюанс: покупці 2024 року значно обачніші щодо ступеня готовності об'єкта. Котлован фактично зник як продаваний продукт — люди хочуть бачити стіни, а краще — ключі.
Вторинний ринок: знижка як норма
На вторинці картина інша. Власники, які евакуювалися і не повернулися, виставляють квартири — і змушені поступатися в ціні. Дисконт у 10–20% від початкової вимоги став стандартом переговорів, а не винятком.
Окремий сегмент — квартири в будинках без укриттів або з критичними проблемами по ОСББ. Такі об'єкти продаються зі знижкою до 30% і знаходять покупців переважно серед тих, хто розраховує на власний ремонт і довгострокове утримання.
Географічно найпомітніший спад — у районах із найгіршою транспортною доступністю до укриттів і без резервного електропостачання. Лівий берег у середньому відстає від правого на 15–20% у динаміці цін.
Хто купує
Портрет покупця змінився принципово. Інвестиційний попит — люди, які купували квартири для перепродажу через рік-два — скоротився різко. Натомість зросла частка так званих вимушених покупців: ті, хто продав нерухомість деінде в Україні і перевозить родину до Києва, або ті, хто повернувся з-за кордону і вирішив осісти.
Іпотека формально існує — державна програма «єОселя» дає ставку від 3% для певних категорій. Але реальний обсяг іпотечних угод залишається мізерним на тлі загального ринку: банки обережні з оцінкою застави в умовах воєнного часу, а покупці не хочуть брати зобов'язання на 20 років за поточної невизначеності.
Оренда як індикатор
Орендний ринок відреагував на повернення киян швидше за продажі. Вартість оренди однокімнатної квартири в спальних районах повернулася до довоєнного рівня і подекуди перевищила його — $400–600 на місяць у гривневому еквіваленті за поточним курсом. Це тисне на тих, хто знімає, і одночасно підвищує привабливість купівлі для тих, у кого є заощадження.
Показово: кількість оголошень про оренду в Києві за останній рік скоротилася приблизно на чверть — пропозиція пішла з ринку, бо власники або повернулися самі, або отримали орендарів і зняли об'єкти з відкритих майданчиків.
Що далі — і за якої умови
Ринок зараз тримається на двох припущеннях: що Київ залишиться адміністративним і економічним центром незалежно від сценаріїв на фронті, і що гривня не впаде критично. Обидва припущення поки виправдовуються — але перевірку вони проходять щодня.
Якщо програма «єОселя» розшириться на вторинний ринок без обмежень щодо року будівництва — а такі обговорення в Мінфіні вже ведуться — це може суттєво пожвавити угоди в старому фонді. Питання в тому, чи готова держава субсидувати ризик, який приватні банки брати не хочуть.
