Als im Sommer 2022 die meisten Analysten eine mehrjährige Erstarrung des Kiewer Wohnungsmarktes prognostizierten, reagierte der Markt anders. Transaktionen begannen bereits im Herbst desselben Jahres – zunächst vorsichtig, dann zuversichtlicher. Bis 2024 war die Nachfrage in der Hauptstadt so stark angewachsen, dass einzelne Bauträger die Preise erneut erhöhten.
Primärmarkt: Stabilität als Marketing
Bauträger, die 2022 ohne Insolvenz überstanden, befanden sich in einer ungewöhnlichen Position: Ihr Produkt wurde zum Symbol der Zuverlässigkeit, einfach weil sie noch existieren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in neuen Kiewer Wohnkomplexen 2024 liegt zwischen 1.200 und 2.800 Dollar – je nach Klasse und Lage – und das ist 10–15% mehr als vor einem Jahr.
Der Grund liegt nicht nur in der Nachfrage. Die Baukosten sind gestiegen – wegen Logistik, Personalmangel und Energiepreisen. Die Bauträger wälzen dies auf den Käufer ab – und der Käufer akzeptiert das bislang, besonders wenn das Objekt bereits in der Endphase oder übergeben ist.
Ein wichtiger Aspekt: Käufer 2024 sind deutlich kritischer beim Fertigstellungsgrad des Objekts. Das Fundament ist praktisch als verkauftes Produkt verschwunden – Menschen wollen Wände sehen, besser noch – Schlüssel.
Sekundärmarkt: Rabatt als Standard
Auf dem Sekundärmarkt sieht es anders aus. Eigentümer, die evakuiert wurden und nicht zurückkehrten, stellen Wohnungen zum Verkauf – und müssen beim Preis nachgeben. Ein Rabatt von 10–20% gegenüber der ursprünglichen Forderung ist zum Standard in Verhandlungen geworden, nicht die Ausnahme.
Ein separates Segment sind Wohnungen in Häusern ohne Schutzräume oder mit kritischen Problemen bei der Hausgemeinschaft. Solche Objekte werden mit Rabatten bis zu 30% verkauft und finden Käufer hauptsächlich unter denen, die auf eigene Reparaturen und langfristige Nutzung rechnen.
Geografisch am sichtbarsten ist der Rückgang in Gegenden mit der schlechtesten Erreichbarkeit von Schutzräumen und ohne Notfallstromversorgung. Das Linke Ufer bleibt im Durchschnitt um 15–20% hinter dem Rechten Ufer bei der Preisentwicklung zurück.
Wer kauft
Das Profil des Käufers hat sich grundlegend gewandelt. Die Investitionsnachfrage – Menschen, die Wohnungen zum Weiterverkauf innerhalb von ein bis zwei Jahren kauften – ist stark gesunken. Dafür ist der Anteil der sogenannten erzwungenen Käufer gestiegen: diejenigen, die Immobilien anderswo in der Ukraine verkauft und ihre Familie nach Kiew umgesiedelt haben, oder diejenigen, die aus dem Ausland zurückgekehrt sind und sich ansiedeln möchten.
Hypotheken existieren formal – das staatliche Programm „eOselja" bietet einen Satz ab 3% für bestimmte Kategorien. Aber das tatsächliche Volumen von Hypothekentransaktionen bleibt angesichts des Gesamtmarktes gering: Banken sind vorsichtig bei der Bewertung von Sicherheiten in Kriegszeiten, und Käufer wollen sich nicht auf 20 Jahre verpflichten unter den gegenwärtigen Unsicherheiten.
Vermietung als Indikator
Der Mietmarkt reagierte schneller auf die Rückkehr von Kiewern als der Verkaufsmarkt. Die Mietpreise für Einzimmerwohnungen in Schlafstadtteilen sind auf das Vorkriegsniveau zurückgekehrt und teilweise darüber hinausgegangen – 400–600 Dollar im Monat im Hrywnja-Äquivalent zum aktuellen Kurs. Dies belastet diejenigen, die mieten, und erhöht gleichzeitig die Attraktivität des Kaufs für diejenigen, die Ersparnisse haben.
Bemerkenswert: Die Anzahl der Mietangebote in Kiew ist im Laufe des letzten Jahres um etwa ein Viertel gesunken – das Angebot verschwand vom Markt, weil Eigentümer selbst zurückkehrten oder Mieter erhielten und die Objekte von offenen Plattformen nahmen.
Was kommt als nächstes – und unter welchen Bedingungen
Der Markt stützt sich derzeit auf zwei Annahmen: dass Kiew unabhängig von den Szenarien an der Front das administrative und wirtschaftliche Zentrum bleiben wird, und dass die Hrywnja nicht kritisch einbricht. Beide Annahmen rechtfertigen sich bislang – aber sie werden täglich geprüft.
Wenn das Programm „eOselja" auf den Sekundärmarkt ohne Beschränkungen zum Baujahr ausgeweitet wird – und solche Diskussionen finden bereits im Finanzministerium statt – könnte dies den Umsatz im alten Bestand erheblich beleben. Die Frage ist, ob der Staat bereit ist, das Risiko zu subventionieren, das private Banken nicht eingehen wollen.
