9 июня Верховная Рада одобрила законопроект №15111-д во втором чтении и в целом. Формально — это закон об налогообложении цифровых платформ и структурный ориентир в программе сотрудничества с МВФ. Но внутри — поправка, которая меняет правила игры для сотен тысяч арендодателей: ставка НДФЛ для физических лиц, сдающих недвижимость, снижается с 18% до 5% с 1 января 2027 года.
Что меняется
Сейчас официальный арендодатель платит 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора — вместе 23% от дохода. После вступления в силу нормы останется только 5% НДФЛ и 5% военного сбора: общее налоговое бремя снижается до 10%. По словам председателя комитета ВР по вопросам самоуправления и градостроительства Елены Шуляк, реформа должна стимулировать собственников выходить из тени добровольно.
Собственники недвижимости по-прежнему обязаны самостоятельно подавать годовую налоговую декларацию и платить налог в бюджет — никакого автоматического удержания через платформы или посредников закон не предусматривает.
Цифра, которая объясняет все
По данным Государственной налоговой службы, в 2024 году лишь 900 человек задекларировали доходы от аренды — на общую сумму 16 миллионов гривен. При том что, по оценкам Obozrevatel со ссылкой на Шуляк, более 90% договоров аренды в Украине заключаются неофициально.
«Теневая аренда — это не только миллиардные потери бюджета, но и невозможность помочь миллионам вынужденных переселенцев»
— Liga.net о контексте реформы
Внутренние переселенцы стали одним из триггеров изменений: большинство из тех, кто потерял жилье из-за войны, снимают жилье неофициально — и из-за этого не могут получить никаких государственных субсидий или правовой защиты.
Неожиданный угол: снижение ставки без механизма принуждения
Реформа построена на логике «сделай выгодным — и люди выйдут из тени сами». Но в законе нет ни усиления контроля за платформами объявлений, ни обязательной идентификации арендодателей через Дию или банковские транзакции. То есть тот, кто не декларировал при 23%, должен решить: стоит ли начинать при 10%.
Сравнение — красноречиво: ИП 3-й группы платит 5% единого налога и при этом обязан вести учет, регистрироваться и подавать отчетность. Арендодатель по новой норме получает ту же ставку — без регистрации и без кассового аппарата. Это либо самое простое налогообложение в стране, либо недостаточный стимул для тех, кто никогда не контактировал с налоговой.
Закон — часть большей головоломки
№15111-д является одним из структурных ориентиров МВФ: как сообщает Forbes Украина, именно выполнение таких условий привязано к продолжению программы финансовой поддержки. Налогообложение цифровых платформ — основная норма закона — вводит международный автоматический обмен информацией о доходах, в частности от Airbnb и аналогов. Это теоретически может «засветить» часть арендодателей, которые раньше были невидимы для ГНС.
Вступление в силу — 1 января 2027 года. До того времени остается открытым вопрос: появятся ли инструменты верификации, или реформа останется лишь изменением ставки на бумаге.
Если к 2027 году ГНС не получит инструментов для идентификации арендодателей через платформы объявлений и банковские данные — цифра «900 деклараций» может вырасти до, скажем, 9 000, но не до 900 000, которые нужны для реальной легализации рынка.
