Am 9. Juni verabschiedete die Werchowna Rada den Gesetzentwurf Nr. 15111-d in zweiter Lesung und im Ganzen. Formal handelt es sich um ein Gesetz zur Besteuerung digitaler Plattformen und einen strukturellen Meilenstein im Kooperationsprogramm mit dem IWF. Aber darin enthalten ist eine Änderung, die die Spielregeln für Hunderttausende Vermieter ändert: Der Einkommensteuersatz für natürliche Personen, die Immobilien vermieten, wird ab dem 1. Januar 2027 von 18% auf 5% gesenkt.
Was sich ändert
Derzeit zahlt ein offizieller Vermieter 18% Einkommensteuer plus 5% Militärabgabe – zusammen 23% des Einkommens. Nach Inkrafttreten der Norm bleiben nur noch 5% Einkommensteuer und 5% Militärabgabe: die Gesamtbelastung sinkt auf 10%. Nach Aussagen von Olena Shuljak, Vorsitzende des Parlamentsausschusses für Selbstverwaltung und Stadtentwicklung, soll die Reform Eigentümer dazu anregen, freiwillig aus der Schatteneconomy zu treten.
Immobilieneigentümer müssen weiterhin selbstständig eine jährliche Steuererklärung einreichen und die Steuer in den Haushalt einzahlen – das Gesetz sieht keine automatische Einbehaltung durch Plattformen oder Vermittler vor.
Die Zahl, die alles erklärt
Nach Angaben des Staatlichen Steuerdienstes haben im Jahr 2024 nur 900 Personen Einkommen aus Vermietung erklärt – in einer Gesamtsumme von 16 Millionen Hryvnias. Dies geschieht, obwohl nach Schätzungen von Obozrevatel unter Berufung auf Shuljak über 90% der Mietverträge in der Ukraine inoffiziell abgeschlossen werden.
«Schattenvermietung ist nicht nur ein Milliardenverlust für den Haushalt, sondern auch die Unmöglichkeit, Millionen von Vertriebenen zu unterstützen»
— Liga.net zum Kontext der Reform
Binnenvertriebene wurden zu einem der Auslöser für Veränderungen: Die meisten derjenigen, die durch den Krieg ihr Zuhause verloren haben, mieten inoffiziell – und können daher keine staatlichen Subventionen oder rechtlichen Schutz erhalten.
Ein unerwarteter Aspekt: Tarifsenker ohne Durchsetzungsmechanismus
Die Reform basiert auf der Logik «mach es rentabel – und die Menschen treten freiwillig aus der Schatteneconomy aus». Aber das Gesetz sieht weder eine Verstärkung der Kontrolle über Anzeigenplattformen noch eine obligatorische Identifizierung von Vermietern über Diia oder Banktransaktionen vor. Der, der bei 23% nicht deklariert hat, muss also entscheiden: Lohnt es sich, bei 10% anzufangen?
Der Vergleich ist aussagekräftig: Ein FOP der 3. Gruppe zahlt 5% Einheitssteuer und muss gleichzeitig Aufzeichnungen führen, sich registrieren und Berichte einreichen. Ein Vermieter unter der neuen Norm erhält denselben Satz – ohne Registrierung und ohne Kasse. Dies ist entweder die einfachste Besteuerung des Landes oder ein unzureichender Anreiz für diejenigen, die nie Kontakt mit der Steuerbehörde hatten.
Das Gesetz – Teil eines größeren Puzzles
Nr. 15111-d ist einer der strukturellen Meilensteine des IWF: Wie Forbes Ukraina berichtet, ist die Erfüllung solcher Bedingungen an die Fortsetzung des Finanzunterstützungsprogramms gebunden. Die Besteuerung digitaler Plattformen – die Hauptbestimmung des Gesetzes – führt einen internationalen automatischen Informationsaustausch über Einkommen ein, insbesondere von Airbnb und ähnlichen Plattformen. Dies könnte theoretisch einen Teil der Vermieter «enthüllen», die zuvor für die Steuerbehörde unsichtbar waren.
Inkrafttreten – 1. Januar 2027. Bis dahin bleibt die Frage offen: Werden Verifizierungsinstrumente erscheinen, oder wird die Reform nur eine Tarifänderung auf dem Papier bleiben?
Wenn die Steuerbehörde bis 2027 keine Instrumente erhält, um Vermieter über Anzeigenplattformen und Bankdaten zu identifizieren, könnte die Zahl von «900 Erklärungen» auf etwa 9.000 wachsen, aber nicht auf die 900.000, die für eine echte Legalisierung des Marktes erforderlich sind.
