Le 9 juin, la Verkhovna Rada a adopté le projet de loi n°15111-d en deuxième lecture et dans son ensemble. Formellement, il s'agit d'une loi sur la fiscalité des plateformes numériques et d'un jalon structurel du programme de coopération avec le FMI. Mais en substance, il contient une modification qui change les règles du jeu pour des centaines de milliers de bailleurs : le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les personnes qui louent des biens immobiliers passe de 18 % à 5 % à compter du 1er janvier 2027.
Ce qui change
Actuellement, un bailleur officiel paie 18 % d'impôt sur le revenu plus 5 % de taxe militaire — soit 23 % au total du revenu. Après l'entrée en vigueur de la norme, il ne restera que 5 % d'impôt sur le revenu et 5 % de taxe militaire : la charge globale tombe à 10 %. Selon Olena Shuliak, présidente du comité de la Verkhovna Rada pour l'autonomie locale et l'urbanisme, la réforme devrait encourager les propriétaires à émerger de l'économie souterraine volontairement.
Les propriétaires immobiliers continueront d'être tenus de soumettre indépendamment une déclaration fiscale annuelle et de payer l'impôt au budget — la loi ne prévoit aucune retenue automatique via des plateformes ou des intermédiaires.
Le chiffre qui explique tout
Selon les données du Service fiscal d'État, en 2024, seules 900 personnes ont déclaré des revenus provenant de la location — pour un total de 16 millions de hryvnias. Alors que, selon les estimations de l'Obozrevatel citant Shuliak, plus de 90 % des transactions de location en Ukraine sont conclues officieusement.
« La location clandestine n'est pas seulement une perte d'un milliard de dollars pour le budget, mais aussi l'impossibilité d'aider des millions de personnes déplacées »
— Liga.net sur le contexte de la réforme
Les personnes déplacées à l'intérieur du pays ont été l'un des facteurs déclencheurs des changements : la plupart de ceux qui ont perdu leur logement en raison de la guerre louent officieusement — et pour cette raison ne peuvent pas recevoir les subventions ou la protection juridique de l'État.
Un angle inattendu : réduction du taux sans mécanisme de contrainte
La réforme est construite sur la logique « rendre rentable — et les gens émergeront de l'économie souterraine d'eux-mêmes ». Mais la loi ne contient ni renforcement du contrôle des plateformes d'annonces, ni identification obligatoire des bailleurs via Diia ou les transactions bancaires. Autrement dit, celui qui n'a pas déclaré à 23 % doit décider : vaut-il la peine de commencer à 10 %.
La comparaison est révélatrice : un micro-entrepreneur du groupe 3 paie 5 % de taxe professionnelle unique et est dans le même temps obligé de tenir des registres, de s'enregistrer et de soumettre des rapports. Un bailleur selon la nouvelle norme obtient le même taux — sans enregistrement ni caisse enregistreuse. C'est soit l'imposition la plus simple du pays, soit un incitatif insuffisant pour ceux qui n'ont jamais eu de contact avec les autorités fiscales.
La loi — une partie d'un puzzle plus large
Le n°15111-d est l'un des jalons structurels du FMI : selon Forbes Ukraine, c'est précisément l'exécution de telles conditions qui est liée à la continuation du programme d'aide financière. L'imposition des plateformes numériques — la norme principale de la loi — introduit un échange automatique international d'informations sur les revenus, notamment d'Airbnb et analogues. Cela pourrait théoriquement « révéler » une partie des bailleurs qui étaient auparavant invisibles pour le Service fiscal.
L'entrée en vigueur — 1er janvier 2027. D'ici là, une question reste ouverte : des outils de vérification vont-ils apparaître, ou la réforme restera-t-elle simplement un changement de taux sur le papier.
Si d'ici 2027 le Service fiscal ne dispose pas d'outils pour identifier les bailleurs via les plateformes d'annonces et les données bancaires — le chiffre de « 900 déclarations » pourrait passer à, disons, 9 000, mais pas à 900 000, nécessaires à la légalisation réelle du marché.
