9 червня Верховна Рада ухвалила законопроєкт №15111-д у другому читанні та в цілому. Формально — це закон про оподаткування цифрових платформ і структурний маяк у програмі співпраці з МВФ. Але всередині — правка, яка змінює правила гри для сотень тисяч орендодавців: ставка ПДФО для фізичних осіб, що здають нерухомість, знижується з 18% до 5% з 1 січня 2027 року.
Що змінюється
Наразі офіційний орендодавець сплачує 18% ПДФО плюс 5% військового збору — разом 23% від доходу. Після набрання чинності нормою залишиться лише 5% ПДФО і 5% військового збору: загальне навантаження падає до 10%. За словами голови комітету ВР з питань самоврядування та містобудування Олени Шуляк, реформа має стимулювати власників виходити з тіні добровільно.
Власники нерухомості й надалі зобов'язані самостійно подавати річну податкову декларацію та сплачувати податок до бюджету — жодного автоматичного утримання через платформи чи посередників закон не передбачає.
Цифра, яка пояснює все
За даними Державної податкової служби, у 2024 році лише 900 осіб задекларували доходи від оренди — на загальну суму 16 мільйонів гривень. При тому що, за оцінками Obozrevatel із посиланням на Шуляк, понад 90% угод оренди в Україні укладаються неофіційно.
«Тіньова оренда — це не лише мільярдні втрати бюджету, а й неможливість допомогти мільйонам ВПО»
— Liga.net про контекст реформи
Внутрішні переселенці стали одним із тригерів змін: більшість із тих, хто втратив житло через війну, орендують неофіційно — і через це не можуть отримати жодних державних субсидій чи правового захисту.
Несподіваний кут: зниження ставки без механізму примусу
Реформа побудована на логіці «зроби вигідним — і люди вийдуть із тіні самі». Але в законі немає ані посилення контролю за платформами оголошень, ані обов'язкової ідентифікації орендодавців через Дію чи банківські транзакції. Тобто той, хто не декларував при 23%, мусить вирішити: чи варто починати при 10%.
Порівняння — промовисте: ФОП 3-ї групи сплачує 5% єдиного податку і при цьому зобов'язаний вести облік, реєструватися і подавати звітність. Орендодавець за новою нормою отримує ту саму ставку — без реєстрації та без касового апарату. Це або найпростіше оподаткування в країні, або недостатній стимул для тих, хто ніколи не контактував із податковою.
Закон — частина більшого пазла
№15111-д є одним із структурних маяків МВФ: як повідомляє Forbes Україна, саме виконання таких умов прив'язане до продовження програми фінансової підтримки. Оподаткування цифрових платформ — основна норма закону — запроваджує міжнародний автоматичний обмін інформацією про доходи, зокрема від Airbnb та аналогів. Це теоретично може «засвітити» частину орендодавців, які раніше були невидимі для ДПС.
Набрання чинності — 1 січня 2027 року. До того часу лишається відкритим питання: чи з'являться інструменти верифікації, чи реформа залишиться лише зміною ставки на папері.
Якщо до 2027 року ДПС не отримає інструментів для ідентифікації орендодавців через платформи оголошень і банківські дані — цифра «900 декларацій» може вирости до, скажімо, 9 000, але не до 900 000, яких потребує реальна легалізація ринку.
