Марина Коваль купила квартиру в новостройке на Печерске в 2021 году за $3 200 за квадрат. Сегодня соседняя секция того же комплекса продается уже по $4 500. Три года войны — и премиум-сегмент столичной недвижимости не просто устоял, а пошел вверх.
По данным аналитиков рынка, Киев занял второе место в Украине по стоимости квадратного метра жилья премиум-класса, уступив только Львову. Разница между городами объясняется просто: запад страны воспринимается покупателями как более безопасная локация, поэтому спрос там стабильно выше. Но столица нагоняет.
Почему растут цены там, где летают дроны
Логика кажется контринтуитивной, но рынок имеет свою арифметику. Во-первых, себестоимость строительства взлетела: материалы, логистика, рабочая сила — все подорожало на 30–50% с 2022 года. Во-вторых, предложение новых премиум-проектов в Киеве сократилось: часть застройщиков заморозила объекты или переориентировала их. В-третьих, спрос не исчез — он изменил источник. Покупатели сегодня это преимущественно люди, вернувшиеся из-за границы, или те, кто конвертирует сбережения из наличных в бетон как защиту от инфляции.
Показательно, что эконом-сегмент такой динамики не демонстрирует. Премиум живет по другим законам: его покупатель менее чувствителен к риску авиаудара и более чувствителен к курсу доллара и доходности альтернативных инвестиций.
Львов как зеркало
То, что Львов опережает Киев, является показателем не столько качества львовского жилья, сколько психологии военного рынка. Запад страны получил массовый приток внутренне перемещенных лиц с деньгами еще в 2022 году, и цены там зафиксировались на новом уровне. Киев проходит похожий путь, но с задержкой и с постоянным давлением фактора безопасности.
Разница между двумя городами постепенно сокращается — и если столица сохранит относительную стабильность в течение следующих двух-трех кварталов, разрыв может исчезнуть.
Что это означает за рамками рынка
Рост цен на премиум-жилье в военной столице — это не просто статистика. Это сигнал о том, какая часть общества планирует будущее в Украине и делает на него долгосрочные ставки. Вместе с тем это углубляет разрыв между теми, кто может инвестировать в недвижимость как актив, и теми, для кого жилищный вопрос остается нерешенным даже в мирное время.
Вопрос не в том, оправданы ли эти цены экономически. Вопрос в том, сохранится ли этот тренд, если безопасная ситуация вокруг Киева ухудшится — и кто именно тогда останется покупателем.
