Marina Koual a acheté un appartement dans un nouveau bâtiment à Petchersk en 2021 pour 3 200 dollars le mètre carré. Aujourd'hui, la section voisine du même complexe se vend déjà à 4 500 dollars. Trois ans de guerre — et le segment premium de l'immobilier de la capitale non seulement a résisté, mais a augmenté.
Selon les analystes du marché, Kiev a occupé la deuxième place en Ukraine pour le prix du mètre carré de logements haut de gamme, ne cédant qu'à Lviv. La différence entre les villes s'explique simplement : l'ouest du pays est perçu par les acheteurs comme un lieu plus sûr, donc la demande y est constamment plus élevée. Mais la capitale rattrape son retard.
Pourquoi les prix augmentent là où les drones volent
La logique semble contre-intuitive, mais le marché a son propre calcul. Premièrement, le coût de construction a explosé : les matériaux, la logistique, la main-d'œuvre — tout a augmenté de 30 à 50 % depuis 2022. Deuxièmement, l'offre de nouveaux projets premium à Kiev a diminué : certains développeurs ont gelé les objets ou les ont réaffectés. Troisièmement, la demande n'a pas disparu — elle a changé de source. Les acheteurs d'aujourd'hui sont principalement des personnes revenues de l'étranger, ou celles qui convertissent leurs économies en espèces en béton comme protection contre l'inflation.
Il est significatif que le segment économique ne démontre pas une telle dynamique. Le segment premium vit selon d'autres lois : son acheteur est moins sensible au risque de frappe aérienne et plus sensible au taux de change du dollar et à la rentabilité des investissements alternatifs.
Lviv comme miroir
Le fait que Lviv dépasse Kiev est un indicateur non pas tant de la qualité du logement lvivien que de la psychologie du marché de guerre. L'ouest du pays a reçu un afflux massif de personnes déplacées à l'intérieur du pays avec de l'argent dès 2022, et les prix s'y sont fixés à un nouveau niveau. Kiev suit un chemin similaire, mais avec un retard et une pression constante du facteur de sécurité.
L'écart entre les deux villes se réduit progressivement — et si la capitale maintient une stabilité relative au cours des deux à trois prochains trimestres, cet écart pourrait disparaître.
Qu'est-ce que cela signifie au-delà du marché
La hausse des prix des logements premium dans la capitale en guerre n'est pas simplement une statistique. C'est un signal quant à quelle partie de la société envisage l'avenir en Ukraine et fait des paris à long terme dessus. Dans le même temps, cela approfondit l'écart entre ceux qui peuvent investir dans l'immobilier en tant qu'actif et ceux pour qui la question du logement reste non résolue même en temps de paix.
La question n'est pas de savoir si ces prix sont justifiés économiquement. La question est de savoir si cette tendance se maintiendra si la situation de sécurité autour de Kiev s'aggrave — et qui exactement sera acheteur à ce moment-là.
