Marina Kowal kaufte 2021 eine Wohnung in einem Neubau in Pechers'k für 3.200 Dollar pro Quadratmeter. Heute wird ein benachbartes Hochhaus desselben Komplexes bereits für 4.500 Dollar verkauft. Drei Jahre Krieg – und das Premium-Segment der Hauptstadt-Immobilien hat nicht nur standgehalten, sondern ist gestiegen.
Nach Angaben von Marktanalytikern belegte Kiew den zweiten Platz in der Ukraine nach dem Preis pro Quadratmeter von Premium-Wohnungen und wurde nur von Lwiw überflügelt. Der Unterschied zwischen den Städten ist einfach zu erklären: Der Westen des Landes wird von Käufern als sichererer Standort wahrgenommen, weshalb die Nachfrage dort durchweg höher ist. Aber die Hauptstadt holt auf.
Warum steigen die Preise dort, wo Drohnen fliegen
Die Logik scheint kontraintuitivativ zu sein, aber der Markt hat seine eigene Arithmetik. Erstens sind die Baukosten gestiegen: Materialien, Logistik, Arbeitskräfte – alles ist seit 2022 um 30–50% teurer geworden. Zweitens hat sich das Angebot neuer Premium-Projekte in Kiew verringert: Einige Bauträger haben ihre Objekte eingefroren oder umgestaltet. Drittens ist die Nachfrage nicht verschwunden – sie hat ihre Quelle gewechselt. Die heutigen Käufer sind überwiegend Menschen, die aus dem Ausland zurückgekehrt sind, oder diejenigen, die ihre Ersparnisse aus Bargeld in Beton umwandeln, um sich vor Inflation zu schützen.
Bezeichnenderweise zeigt das Economy-Segment solche Dynamik nicht. Premium lebt nach anderen Gesetzen: Sein Käufer ist weniger empfindlich gegenüber dem Risiko eines Drohnenschlags und empfindlicher gegenüber dem Dollarkurs und der Rentabilität alternativer Investitionen.
Lwiw als Spiegel
Die Tatsache, dass Lwiw Kiew überholt, ist weniger ein Indikator für die Qualität des Lwiwer Wohnens als vielmehr für die Psychologie des Kriegsmarktes. Der Westen des Landes erhielt 2022 einen massiven Zustrom von Binnenvertriebenen mit Geld, und die Preise dort wurden auf ein neues Niveau festgelegt. Kiew geht einen ähnlichen Weg, aber mit Verzögerung und unter ständigem Druck des Sicherheitsfaktors.
Der Unterschied zwischen den beiden Städten verringert sich allmählich – und wenn die Hauptstadt in den nächsten zwei bis drei Quartalen relative Stabilität behält, könnte der Unterschied verschwinden.
Was das außerhalb des Marktes bedeutet
Der Preisanstieg für Premium-Wohnungen in der Kriegshauptstadt ist nicht nur eine Statistik. Es ist ein Signal dafür, welcher Teil der Gesellschaft die Zukunft in der Ukraine plant und langfristige Wetten darauf abschließt. Gleichzeitig vertieft sich die Kluft zwischen denen, die in Immobilien als Vermögensanlage investieren können, und denen, für die die Wohnungsfrage auch in Friedenszeiten ungelöst bleibt.
Die Frage ist nicht, ob diese Preise wirtschaftlich gerechtfertigt sind. Die Frage ist, ob dieser Trend bestehen bleibt, wenn sich die Sicherheitslage um Kiew verschärft – und wer dann der Käufer sein wird.
