Le Cabinet des ministres a soutenu l'initiative du Ministère des communautés, des territoires et des personnes déplacées à l'intérieur du pays pour instaurer une garantie d'au moins 10 ans sur la qualité des nouveaux immeubles – à partir du moment de leur réception en exploitation. Le portail gouvernemental en a informé jeudi, 10 septembre.
Jusqu'à présent, l'acheteur d'un appartement restait pratiquement seul face aux défauts de construction. Une fissure dans la fondation, une fuite de toit ou des problèmes de ventilation étaient souvent découverts un ou deux ans après l'installation, lorsque les obligations de garantie (si elles étaient stipulées dans le contrat) avaient déjà expiré. Les réparations incombaient au propriétaire – et c'est précisément cette logique que le Ministère des régions tente de changer.
« Nous proposons d'instaurer une garantie d'au moins 10 ans sur la qualité de l'objet. Si au cours de cette période le propriétaire découvre des défauts affectant l'aptitude à l'exploitation de l'immeuble, il pourra exiger du maître d'ouvrage qu'il les répare », a déclaré Natalia Kozlovska, vice-ministre.
Comment fonctionnera le mécanisme en pratique
Le système fonctionne comme suit : le propriétaire découvre un défaut, le confirme par un rapport d'un expert certifié et en informe le maître d'ouvrage. Celui-ci dispose de 30 jours pour proposer une variante et un délai de réparation du défaut – ou pour fournir un refus justifié. Le propriétaire peut accepter la proposition dans les sept jours ou la refuser et engager ses propres entrepreneurs, le maître d'ouvrage remboursant alors intégralement les frais.
Le maître d'ouvrage ou son successeur en droit est responsable de la qualité de l'objet pendant toute la période de garantie. C'est une précision importante : si l'entreprise de promotion immobilière disparaît ou est réorganisée, les obligations sont transférées à celui qui reprend ses actifs, plutôt que de s'évaporer.
Qui échappe aux nouvelles règles
La garantie ne s'appliquera pas aux objets construits sur la base d'un certificat de construction, ni à certains objets ayant des conséquences mineures (classe СС1), si les travaux y ont été effectués par la méthode économique. En d'autres termes, les maisons privées que les propriétaires ont construites eux-mêmes sans faire appel à un entrepreneur avec responsabilité du cycle complet ne seront pas couvertes par ce système de protection.
Cela crée une divergence intéressante : actuellement, selon les données de LUN Statistics, la demande de maisons privées connaît une croissance notable dans les régions centrales, méridionales et dans la région métropolitaine. Certains acheteurs qui quittent la construction multifamiliale pour le secteur privé risquent de rester sans les mêmes garanties que recevront les résidents des nouveaux immeubles collectifs.
Questions de prix et de confiance
Le Ministère des régions propose de modifier le Code civil et les lois « Sur la réglementation des activités de construction » et « Sur la protection des droits des consommateurs ». Mais toute responsabilité supplémentaire du maître d'ouvrage s'accompagne de risques supplémentaires, qui tôt ou tard sont intégrés au prix du mètre carré. Et le prix augmente déjà : à Lviv, le coût médian d'un mètre carré dans les nouveaux immeubles a atteint 67 500 hryvnias, soit environ 1 500 dollars.
Il y a aussi un contexte de réputation qui rend l'initiative opportune : début septembre à Odessa, une enquête a été lancée contre le fondateur d'une coopérative qui, sous couvert d'un hôtel, a construit 47 maisons de ville au bord de la mer. De tels schémas émergent précisément là où la responsabilité du maître d'ouvrage est floue et où l'acheteur n'a pas de leviers clairs d'influence.
La question clé est de savoir si l'État pourra contrôler l'exécution de ces garanties en pratique. Si le constructeur ne répond pas en 30 jours ou donne un refus formel, et que le propriétaire n'a pas de mécanisme réel de contrainte, la garantie de 10 ans risque de rester lettre morte, comme de nombreuses normes de construction antérieures.
