Das Kabinett unterstützte die Initiative des Ministeriums für Gemeinden, Territorien und Binnenvertriebene, eine mindestens 10-jährige Garantie für die Qualität neuer Immobilien – ab dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme – einzuführen. Wie das Regierungsportal am Donnerstag, 10. September, mitteilte.
Bisher blieb der Wohnungskäufer faktisch allein mit Baumängeln. Risse im Fundament, undichte Dächer oder Belüftungsprobleme wurden oft erst ein bis zwei Jahre nach dem Einzug entdeckt, wenn die Garantieverpflichtungen (falls sie überhaupt im Vertrag festgehalten waren) bereits abgelaufen waren. Die Reparaturen lagen auf den Schultern des Eigentümers – und genau diese Logik versucht das Ministerium zu ändern.
«Wir schlagen vor, eine mindestens 10-jährige Garantie für die Qualität des Objekts einzuführen. Wenn der Eigentümer während dieser Zeit Mängel entdeckt, die die Betriebstauglichkeit der Immobilie beeinträchtigen, kann er vom Auftraggeber der Baustelle verlangen, diese zu beheben», erklärte Natalia Kozlovskaya, Stellvertreterin des Ministers.
Wie der Mechanismus in der Praxis funktioniert
Das Schema sieht so aus: Der Eigentümer entdeckt einen Defekt, bestätigt ihn durch einen Bericht eines zertifizierten Fachmanns und teilt dies dem Auftraggeber mit. Dieser hat 30 Tage Zeit, um einen Behebungsplan und einen Zeitrahmen vorzuschlagen – oder eine begründete Ablehnung mitzuteilen. Der Eigentümer kann das Angebot innerhalb von sieben Tagen akzeptieren oder ablehnen und seine eigenen Handwerker engagieren, worauf der Auftraggeber die Kosten vollständig erstatten muss.
Für die Qualität des Objekts während der gesamten Garantiezeit ist der Auftraggeber oder sein Rechtsnachfolger verantwortlich. Dies ist eine wichtige Klarstellung: Falls das Unternehmen des Entwicklers verschwindet oder umstrukturiert wird, gehen die Verpflichtungen auf denjenigen über, der seine Vermögenswerte übernommen hat, und lösen sich nicht in Luft auf.
Wer fällt aus den neuen Regeln heraus
Die Garantie erstreckt sich nicht auf Objekte, die auf der Grundlage eines Baupasses errichtet wurden, sowie auf einzelne Objekte mit geringen Folgen (Klasse CC1), wenn die Arbeiten wirtschaftlich durchgeführt wurden. Das heißt, private Häuser, die Eigentümer selbst ohne Inanspruchnahme eines Unternehmers mit vollständiger Verantwortung für den gesamten Bauzyklus errichtet haben, fallen nicht unter dieses Schutzsystem.
Dies schafft eine interessante Diskrepanz: Derzeit ist die Nachfrage nach privaten Häusern in den zentralen und südlichen Regionen sowie in der Hauptstadtregion nach Angaben von LUN Statistics deutlich gestiegen. Ein Teil der Käufer, die vor dem mehrgeschossigen Wohnbau in den privaten Sektor flieht, läuft Gefahr, ohne dieselben Garantien zu bleiben, die die Bewohner neuer Mehrfamilienhäuser erhalten.
Fragen zu Preis und Vertrauen
Das Ministerium schlägt vor, Änderungen am Zivilgesetzbuch und an den Gesetzen «Über die Regulierung der Bautätigkeit» und «Über den Schutz der Verbraucherrechte» vorzunehmen. Aber jede zusätzliche Verantwortung des Auftraggebers ist ein zusätzliches Risiko, das früher oder später in den Preis pro Quadratmeter einkalkuliert wird. Und der Preis steigt ohnehin bereits: In Lwiw hat die mediane Kosten pro Quadratmeter in Neubauten 67.500 Griwna erreicht, etwa $1500.
Es gibt auch einen Reputationskontext, der die Initiative angebracht macht: Anfang September gab es in Odessa Verdacht gegen den Gründer einer Genossenschaft, die unter dem Deckmantel eines Hotels 47 Stadthäuser am Meer baute. Ähnliche Schemata entstehen genau dort, wo die Verantwortung des Auftraggebers unklar ist und der Käufer keine klaren Einflusshebel hat.
Die Hauptfrage ist, ob der Staat die Einhaltung dieser Garantien in der Praxis überwachen kann. Wenn der Entwickler innerhalb von 30 Tagen nicht antwortet oder eine formale Ablehnung erteilt, und der Eigentümer keinen echten Durchsetzungsmechanismus hat, könnte die 10-jährige Garantie ebenso wie viele frühere Baunormen nur auf dem Papier bleiben.
