Le chef du Fonds d'État pour la propriété d'État, Dmytro Natalukha, a décrit dans une interview à LIGA.net une idée qui en temps normal serait qualifiée de technique : émettre des obligations d'État dont la garantie serait basée sur les revenus futurs générés par la sous-location de terres agricoles.
« L'État possède des centaines de milliers d'hectares. Ils ont été partiellement ou entièrement cédés en sous-location à long terme après un processus d'enchères transparent. Nous avons l'idée de lier ces milliers d'hectares à des instruments financiers tels que les obligations d'État ».
— Dmytro Natalukha, chef du FDSPE
Quelle terre et combien rapporte-t-elle déjà
La Banque foncière d'État — une entreprise 100% publique gérée par le FDSPE — cède les terres agricoles en sous-location par le biais d'enchères en ligne sur Prozorro.Ventes. Au cours de la première année d'activité, les agriculteurs ont versé plus de 1,34 milliard de hryvnia pour l'utilisation de 69 879 hectares dans 19 régions, avec 1133 contrats conclus. À la fin de 2025, la banque s'est classée parmi les grands contribuables et a transféré 369 millions de hryvnia de dividendes au budget de l'État — 95% du bénéfice net.
Un exemple caractéristique de l'ampleur : en mai 2025, la plus grande parcelle — 3969 hectares — a été cédée en sous-location pour 78,6 millions de hryvnia par an. À l'enchère, le prix a augmenté près de cinq fois par rapport au prix de départ.
En quoi cela diffère des obligations d'État ordinaires
Une obligation d'État ordinaire est garantie par la solvabilité générale de l'État. Une obligation liée à un flux monétaire spécifique — les paiements de loyer de parcelles déterminées — est une titrisation d'actif : un instrument standard sur le marché hypothécaire, mais presque jamais utilisé pour les terres d'État. Sa logique : l'investisseur ne sait pas seulement que « l'État paiera », mais « voici ces champs qui génèrent X hryvnia par an, et c'est ce qui garantit le coupon ».
L'OCDE, dans son examen de la politique agricole de l'Ukraine pour 2025, note que le pays a déjà introduit les récépissés agricoles électroniques comme nouvel instrument financier pour élargir le crédit aux producteurs — c'est-à-dire que le mouvement vers des instruments agro-financiers non standard s'étend sur un front plus large.
Où se trouve le goulot d'étranglement
Publiquement, le mécanisme n'existe pour l'instant que comme une « idée » — sans base législative, notation de tranches séparées, audit des flux de trésorerie par parcelle ou définition des acheteurs potentiels (marché interne, investisseurs internationaux, fonds institutionnels de reconstruction). La Banque foncière d'État résout en parallèle un problème tout aussi prosaïque : certaines terres cédées nécessitent un déminage, et la banque a déjà alloué des ressources à cette tâche pour « débloquer des milliers d'hectares » — c'est-à-dire que la base réelle des obligations est encore en formation.
- Actif potentiel — des centaines de milliers d'hectares, mais une partie reste en dehors du marché en raison de la contamination minière
- Flux de trésorerie prévu pour la deuxième année de sous-location — plus de 1,34 milliard de hryvnia, et il augmente
- La forme juridique, la notation et le public d'investisseurs cible — ne sont pas définis publiquement
Le contexte mondial n'ajoute pas de simplicité : les chercheurs notent un intérêt croissant des fonds occidentaux pour les actifs agricoles ukrainiens, ce qui rend tout nouvel instrument sensible — qui détient finalement le risque et qui reçoit le revenu.
Si le FDSPE publie un prospectus avec des parcelles spécifiques, des flux de trésorerie et un mécanisme de protection contre le défaut du locataire — l'instrument a une chance d'intéresser les investisseurs institutionnels de reconstruction. Si les détails restent flous jusqu'au moment du lancement sur le marché, les obligations foncières risquent de répéter le sort de nombreuses « idées du FDSPE » : une annonce éclatante et une disparition silencieuse dans les couloirs de la régulation.
