Als Oksana aus Charkiw im Frühjahr 2022 eine Wohnung in Iwano-Frankiwsk suchte, wurden Studios mit einer Fläche von 25 m² noch für 4–5 Tausend Griwna vermietet. Jetzt kostet eine ähnliche Option dreimal so viel. Ihre private Geschichte spiegelt die allgemeine Statistik wider: Nach Angaben von OLX Nieruchomist ist der Median-Mietpreis für eine Mikrowohnung in Iwano-Frankiwsk im Vergleich zu Mai 2021 um 217% gestiegen — auf 9.500 Griwna pro Monat.
Warum genau Mikrowohnungen
Das Segment von 20–30 m² ist das genaueste Barometer für die Nachfrage von Binnenvertriebenen. Dies ist eine Wohnung für eine Person, höchstens zwei Menschen, die ohne Möbel und ohne Sicherheit angekommen sind, dass sie lange bleiben werden. Genau dieses Format suchen Vertriebene, Studenten, die mit Universitäten umgezogen sind, und Militärangehörige in Rotation. Große Wohnungen werden von Familien absorbiert, und dort ist die Dynamik anders; das Mikroformat ist fast ein reiner Indikator für erzwungene Mobilität.
Nach der Analyse von OLX ist die Nachfrage nach der Vermietung solcher Wohnungen in Uzhhorod über fünf Jahre um 263% gestiegen, in Poltawa um 230%, in Zhytomyr um 122%. Ein Rückgang wurde nur in Dnipro (–25%) und Cherson verzeichnet, wo der Mediaanpreis um 9% auf 435.000 Griwna beim Verkauf fiel — praktisch die einzige Stadt des Landes mit negativer Dynamik.
Iwano-Frankiwsk hat alle überholt — aber nicht in absoluten Zahlen
Der Rekord von Iwano-Frankiwsk von +217% ist ein Rekord der Wachstumsraten, nicht des Preisniveaus. In absoluten Zahlen liegt die Stadt hinter Lwiw und Uzhhorod zurück: Die Miete einer Mikrowohnung in Uzhhorod kostet 11.000 Griwna — 16% teurer als in Frankiwsk. Dieser Unterschied ist grundlegend: Die Stadt mit einer niedrigeren Ausgangsbasis zeigte den maximalen Sprung genau deshalb, weil sie bis 2021 deutlich günstiger als ihre Nachbarn war.
«Binnenvertriebene wurden zum Antrieb von Veränderungen sowohl auf dem Mietmarkt als auch auf dem Immobilienmarkt. Im ersten Fall sehen wir einen unmittelbaren Effekt mit mehrfachem Nachfrageanstieg».
Anton Myronchuk, Immobilienmarktanalyst, LIGA.net Blogs
Lwiw: das teuerste, aber nicht mehr das dynamischste
Lwiw behält seinen Status als teuerster Miet- und Verkaufsmarkt im Westen des Landes: Einzimmerwohnungen kosten dort im Durchschnitt 65.000 Dollar — gegenüber 60.000 in Uzhhorod und 54.000 in Kyjiw, nach Angaben von RBK-Ukraine. Aber das Wachstumstempo hat sich bereits verlangsamt: Die Nachfrage nach Mikrowohnungen zur Vermietung ist über fünf Jahre um 84% gestiegen — beeindruckend an sich, aber dreimal weniger als in Uzhhorod.
Der Grund ist, dass der Lwiwer Markt früher als andere Städte ein neues Gleichgewicht erreicht hat. Nach der Welle von 2022 hat sich das Angebot hier erheblich erhöht: Entwickler reagierten auf die Nachfrage, und jetzt, nach Angaben von Immobilienmaklern, «bauen aktiv — es wird genug Angebote geben». In Iwano-Frankiwsk und Uzhhorod hinkte dieser Prozess um 1–2 Jahre hinterher.
Verkauf: +200% und ein Markt, auf dem der Käufer nicht drängt
Im Verkaufssegment ist das Bild ähnlich, aber mit einem wichtigen Vorbehalt. Nach Angaben von OLX Nieruchomist sind die Preise für Mikrowohnungen zum Verkauf auch in den westlichen Regionen erheblich gestiegen — Iwano-Frankiwsk führt auch hier bei Preissteigerungen. Jedoch kann die Kaufaktivität mit der Preisentwicklung nicht mithalten: wie OLX anmerkt, psychologische Barrieren von Käufern — Unsicherheit über die Dauer des Krieges und den Wohnort danach — hemmen Transaktionen, obwohl ein Teil der Vertriebenen finanzielle Ressourcen hat.
- Iwano-Frankiwsk: Vermietung +217%, Verkauf von Einzimmerwohnungen +29% nur im Jahr 2024
- Uzhhorod: teuerste Vermietung von Mikrowohnungen — 11.000 Griwna, Nachfrage +263%
- Lwiw: teuerster Verkauf — ~65.000 USD für eine Einzimmerwohnung, Wachstumstempo verlangsamte sich
- Cherson: die einzige Stadt mit negativer Dynamik — Preise für Mikrowohnungen fielen um 9%
- Dnipro: die Nachfrage nach Mietwohnungen im Mikroformat fiel um 25% — Frontnahes Risiko
Der Markt für Mikrowohnungen ist faktisch zu einer Sicherheitskarte des Landes geworden, wo der Preis pro Quadratmeter darauf setzt, dass eine bestimmte Stadt weit entfernt von der Front bleibt. Wenn nach Abschluss der aktiven Phase des Krieges selbst 20–30% der Vertriebenen in ihre Städte zurückkehren, wird die Nachfrage im Westen rapide sinken — und dann geht es nicht darum, ob die Preise fallen, sondern darum, ob Entwickler, die jetzt aktiv in Frankiwsk und Uzhhorod bauen, bereits errichtete Objekte verkaufen können, bevor sich der Markt wendet.
