Un appartement dans une nouvelle construction à Lviv coûte en moyenne entre 1 800 et 2 500 dollars le mètre carré aujourd'hui. À Uzhhorod, c'est une situation similaire. Pour la plupart des personnes déplacées à l'intérieur du pays et ceux qui cherchent un endroit relativement sûr pour leur famille, c'est tout simplement inaccessible. Ternopil, avec un prix moyen de 900 à 1 200 dollars le « mètre carré » dans les nouveaux immeubles, apparaît comme une alternative logique.
C'est précisément ce qui explique pourquoi les agents immobiliers locaux enregistrent une augmentation du nombre de transactions avec des acheteurs extérieurs à la région. Selon les données des participants du marché, la part des acheteurs « extérieurs » dans certains immeubles collectifs de Ternopil atteint 40 à 50 % — il s'agit principalement de migrants en provenance de l'Est et de personnes qui envisageaient auparavant Lviv, mais ont abandonné cette idée en raison du coût.
Qu'est-ce qui motive la demande
D'abord, la logique infrastructurelle : Ternopil est un chef-lieu régional avec des hôpitaux, des universités et des liaisons ferroviaires. Deuxièmement, la relative sécurité : la ville ne figure pas dans les zones à risque accru de frappes. Troisièmement, le facteur psychologique : après deux ans d'incertitude, les gens achètent non pas un rêve, mais la stabilité — et moins cher signifie moins de risque de perte.
Un segment distinct concerne les achats d'investissement. Un petit appartement d'une pièce à Ternopol coûte 35 à 45 000 dollars. Pour une personne qui a vendu un bien à l'est ou qui a reçu une indemnité, c'est une somme abordable avec la perspective d'une location à des migrants ou à des étudiants.
Le revers du boom
Le marché local n'était pas préparé à cet afflux. Les constructeurs de Ternopol ont travaillé pendant des années dans un contexte de demande modeste — principalement locale. Maintenant, le rythme de la construction ne suit tout simplement pas la demande : le nombre de nouveaux projets augmente, mais la mise en service — c'est une question de 2 à 3 ans.
Cela exerce déjà une pression sur les prix. Selon les évaluations des participants du marché, au cours de la dernière année, le coût du mètre carré dans les nouveaux immeubles de Ternopol a augmenté de 15 à 25 %. Les tarifs de location ont augmenté encore plus sensiblement. Les résidents locaux qui n'ont pas eu le temps d'acheter un logement plus tôt se retrouvent dans une situation où le marché « bon marché » cesse rapidement d'être tel.
Un problème systémique sans réponse systémique
L'administration régionale de Ternopol n'a publié aucun programme de régulation de ce processus. Les plans d'urbanisme, le logement social pour les migrants, le contrôle de la qualité des nouvelles constructions dans un contexte de construction accélérée — tout cela reste hors du champ du débat public.
Pour l'instant, c'est le marché qui se régule lui-même : la demande crée le prix, le prix élimine une partie des acheteurs, qui cherchent alors des villes encore moins chères — Khmelnytsky, Ivano-Frankivsk, Rivne. Ternopil, dans cette logique, n'est qu'une « station » de plus, pas un point final.
La question n'est pas de savoir si la hausse des prix se poursuivra — elle se poursuivra. La question est de savoir si, avant que le marché de Ternopol n'atteigne les prix « de Lviv », un mécanisme quelconque apparaîtra pour assurer un logement abordable pour ceux qui ont déjà perdu leur maison et ne peuvent pas se permettre de perdre à nouveau.
