À partir du 1er septembre, la société « Leviter » de l'homme d'affaires Oleg Balyash est devenue propriétaire du centre commercial Smart Plaza Obolon à Kyiv, situé près de la station de métro « Minskaya », selon l'Association des détaillants d'Ukraine. Avant cela, depuis 2019, l'objet appartenait à la société d'investissement Dragon Capital, fondée par Tomasz Fiala.
Balyash est un homme d'affaires de Lviv, connu principalement en tant que propriétaire de la Banque Oxi. L'accord d'acquisition du centre commercial devait être examiné au préalable par le Comité antimonopole de l'Ukraine – sans son approbation, une telle opération était impossible. Le montant de l'accord n'a pas été divulgué.
Ce qu'on achète et pourquoi
Leviter possède déjà un centre commercial similaire – Smart Plaza Polytech, la logique de l'achat ne concerne donc pas la diversification, mais l'ampleur d'un seul format. « Ces objets ont été réalisés par un seul promoteur, ils ont une architecture commune, un format de fonctionnement et, dans une large mesure, un pool de locataires similaire. Stratégiquement, notre idée est que les deux centres commerciaux se forment progressivement en tant que réseau », a expliqué Balyash.
Le nouveau propriétaire ne prévoit pas de changements radicaux du concept de Smart Plaza Obolon. « Le centre commercial est en bon état technique et ne nécessite pas d'importants investissements en capital, mais nous examinerons certaines initiatives locales. Parmi les idées, en particulier, le développement des infrastructures de stationnement », a déclaré l'homme d'affaires, ajoutant qu'il ne prévoit pas de revendre l'objet et considère cet achat comme un investissement à long terme.
Le centre commercial est situé près de la sortie du métro « Minskaya », d'une superficie totale d'environ 15 000 m² et d'une superficie locative de 10 000 m². Parmi les locataires figurent Silpo, Sinsay, Rozetka, KFC et EVA.
Un accord – deux marchés différents
Cette opération semble être un achat ordinaire, volontaire et stratégique : le capital privé achète un actif stable et prêt auprès d'un vendeur privé, les deux parties agissent librement, le mécanisme est un accord commercial sous la surveillance du Comité antimonopole. Mais en même temps, une tout autre histoire se déroule avec d'autres centres commerciaux à Kyiv.
Au début du mois d'août, l'un des plus grands centres commerciaux de Kyiv, « Gulliver », situé près de la station de métro « Palais des sports », a été mis en vente aux enchères pour 207 millions de dollars. Ce n'est pas une vente volontaire : en juillet 2025, un consortium de la Sberbank et d'Ukreximbanka a acquis le droit de propriété du complexe commercial et de bureaux Gulliver, qui servait de garantie pour un prêt que l'ancien propriétaire a cessé de rembourser. Les banques d'État ont tenté pendant des années de s'entendre avec le débiteur, et ce n'est qu'après l'arrêt complet des paiements que l'actif a changé de propriétaire par procédure de saisie du nantissement, plutôt que par des négociations entre parties égales.
Un autre centre commercial emblématique, « Metrograd », sera probablement fermé et transformé en parking s'il est possible de le confisquer à ses propriétaires russes – c'est-à-dire que le mécanisme ici n'est pas du tout commercial, mais juridique et lié aux sanctions.
La différence de mécanismes est essentielle. L'achat de Smart Plaza Obolon n'oblige personne à rien d'autre que les deux parties privées de l'accord : ce n'est pas une déclaration de confiance dans le marché dans son ensemble, mais un calcul ciblé d'un investisseur particulier concernant un actif particulier avec un pool de locataires connu et un flux de trésorerie compréhensible. La vente de « Gulliver » et le sort de « Metrograd » dépendent de procédures entièrement différentes – la saisie bancaire de nantissement et la confiscation gouvernementale – et ce sont précisément celles-ci, et non des accords isolés comme celui d'Obolon, qui montreront si le capital est prêt à entrer dans l'immobilier commercial de Kyiv où le risque n'est pas couvert par un locataire stable et un propriétaire clair.
La question pour septembre : un acheteur sera-t-il trouvé aux enchères de « Gulliver » au prix de départ, ou l'actif, comme la fois précédente avec le débiteur, devra-t-il être à nouveau réévalué à la baisse ?
