Lviv a dépassé Kyiv pour la première fois de toute l'histoire de la guerre à grande échelle en termes de prix au mètre carré dans les nouveaux immeubles. Selon les données de Lun présentées au Congrès d'investissement ukrainien 2026, le mètre carré de logement à Lviv coûte 1500 $ — c'est 6 % plus cher qu'à Kyiv et 7 % plus cher qu'il y a un an à Lviv même.
« 1500 $ le mètre carré — c'est le prix le plus élevé au mètre carré en Ukraine pour toute la période de la guerre », a déclaré Olga Petrosiuk, directrice commerciale de Lun. Auparavant, Kyiv et Lviv avaient marché de concert pendant des années, fluctuant dans les marges d'erreur statistique.
Pourquoi maintenant
L'explication réside non seulement dans la demande des personnes déplacées ou dans la logique de sécurité « loin du front ». L'année dernière, Lviv a établi un record d'activité de construction — 65 nouveaux projets de complexes résidentiels, plus que même en 2021 d'avant-guerre (55). Il aurait été logique de s'attendre à ce que l'afflux d'offres freine les prix. Au lieu de cela, ils augmentent plus vite qu'à Kyiv, où le marché, selon les observations de LIGA.net, stagne depuis le début de la guerre.
C'est là l'angle inattendu : plus de construction ne signifie pas un logement moins cher, si la demande augmente plus vite que l'offre, et que les terres disponibles pour la nouvelle construction dans les limites de la ville s'épuisent.
Qui d'autre est entré en jeu
Uzhhorod conserve la troisième place dans le classement des plus chères, mais ne s'est pas du tout renchéri au cours de l'année — un exemple rare de stabilité. En revanche, Vinnytsia est arrivée pour la première fois à la quatrième place avec un prix de 1180 $ par mètre, dépassant Odesa (1150 $), qui y occupait solidement une place dans le top-5 l'année dernière.
« En même temps, les prix à Odesa sont déjà suivis par Chernivtsi », a ajouté Petrosiuk.
Si l'on considère non pas les prix absolus, mais les taux de croissance sur un an, c'est Vinnytsia qui est en tête (+18 %), suivie de Chernivtsi, Ivano-Frankivsk et Ternopil (+14 % chacun) et Khmelnytskyi (+13 %). Ce sont principalement des villes qui étaient auparavant considérées comme du « second échelon » et ne retiraient pas l'attention des investisseurs.
Qui a le plus grandi pendant toute la guerre
En termes d'effet cumulatif de ces trois ans et demi de guerre, le champion est Ivano-Frankivsk (+88 %), suivi de Rivne (+63 %), Uzhhorod et Lviv (+53 % chacun) et Chernivtsi (+50 %). Ce sont les villes où les entreprises et les personnes se sont massivement déplacées depuis les régions frontalières, et c'est là que l'effet du déplacement s'est avéré le plus durable.
À l'autre pôle — Zaporizhzhia (540 $), Sumy (580 $) et Kharkiv (640 $), où les prix restent les plus bas du pays : la proximité du front continue de freiner le marché même après trois ans de guerre.
Si la tendance persiste, la question n'est pas de savoir si Lviv conservera la première place, mais plutôt si une partie des acheteurs ne commencera pas à se réorienter vers Vinnytsia et Chernivtsi — des villes qui sont encore moins chères, mais qui croissent plus vite que toutes les autres.
